Wohnungsrückgabe: Was ist normale Abnutzung und was ein vom Mieter zu ersetzender Schaden?

Nach dem Auszug eines Mieters zeigt sich häufig, dass eine Wohnung nicht mehr im gleichen Zustand ist wie bei der Vermietung. Der Fußboden weist Kratzer auf, die Wände haben Gebrauchsspuren und an Türen oder anderen Einrichtungsgegenständen sind kleinere Beschädigungen erkennbar.

Für Vermieter stellt sich dann die Frage, welche Veränderungen sie hinnehmen müssen und für welche Schäden sie Ersatz verlangen können.

Entscheidend ist nicht allein, wie die Wohnung bei der Rückgabe aussieht. Es kommt darauf an, ob die Veränderungen noch durch den gewöhnlichen Gebrauch der Mieträume gedeckt sind oder ob der Mieter seine Pflichten verletzt hat.

Normale Abnutzung gehört zur Vermietung

Nach § 538 BGB muss der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung nicht ersetzen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen.

Eine Wohnung wird zum Wohnen vermietet. Deshalb lassen sich Gebrauchsspuren auch bei sorgfältiger Nutzung nicht vollständig vermeiden. Dies ist mit der vereinbarten Miete grundsätzlich abgegolten.

Typische Beispiele können sein:

• Leichte Laufspuren und oberflächliche Gebrauchsspuren an Bodenbelägen.

• Kleinere Druckstellen an Stellen, an denen über längere Zeit Möbel standen.

• Gewöhnliche Abnutzung von Türgriffen, Beschlägen oder anderen häufig benutzten Einrichtungen.

• Übliche Spuren an Wänden, die durch das Aufstellen von Möbeln oder den alltäglichen Aufenthalt entstehen.

Ob eine konkrete Veränderung tatsächlich noch zur gewöhnlichen Abnutzung gehört, hängt allerdings von den Umständen ab. Dabei spielen insbesondere die Nutzungsdauer, das Alter der betroffenen Einrichtung und die Art der Beschädigung eine Rolle.

Ein Bodenbelag, der nach 15 Jahren deutliche Laufspuren zeigt, ist anders zu bewerten als ein nahezu neuer Fußboden, der bereits nach wenigen Monaten erhebliche Beschädigungen aufweist.

Der Vermieter kann daher nicht verlangen, dass die Wohnung unabhängig von der Mietdauer in einem neuwertigen Zustand zurückgegeben wird.

Wann muss ein Mieter für Schäden aufkommen?

Von der gewöhnlichen Abnutzung zu unterscheiden sind Beschädigungen, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen.

Der Mieter ist verpflichtet, die überlassenen Räume und Einrichtungen pfleglich zu behandeln. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft und entsteht dadurch ein Schaden, kann der Vermieter grundsätzlich Schadensersatz verlangen.

Denkbar sind beispielsweise tiefe Beschädigungen eines Bodenbelags durch unsachgemäße Behandlung, Brandstellen, zerbrochene Einrichtungsgegenstände oder erhebliche Beschädigungen von Türen und Sanitäranlagen.

Allerdings führt nicht jede auffällige Stelle automatisch zu einem Schadensersatzanspruch. Entscheidend sind insbesondere drei Fragen:

1. Geht die Veränderung tatsächlich über die gewöhnliche Nutzung hinaus?

2. Ist sie während der Mietzeit entstanden und dem Mieter rechtlich zuzurechnen?

3. Welcher konkrete Schaden ist dem Vermieter dadurch entstanden?

Gerade bei älteren Wohnungen ist die zweite Frage häufig schwierig zu beantworten. Wenn bereits bei Mietbeginn Beschädigungen vorhanden waren, dürfen diese dem ausziehenden Mieter nicht ohne Weiteres angelastet werden.

Auch bei Feuchtigkeit oder Schimmel muss zunächst die Ursache geklärt werden. Ein solcher Befund beweist für sich genommen kein falsches Heiz- oder Lüftungsverhalten des Mieters.

Aktuelles Urteil von 2026: Nicht jede Forderung des Vermieters ist berechtigt

Wie sorgfältig die einzelnen Schadenspositionen geprüft werden müssen, zeigt ein Urteil des Amtsgerichts Bochum vom Januar 2026 (Az. 70 C 79/24).

Nach der Rückgabe einer Mietwohnung verlangten die Vermieter Schadensersatz wegen zahlreicher behaupteter Mängel. Unter anderem ging es um Wände, Bodenbeläge, Einrichtungsgegenstände, Feuchtigkeit und Schimmel. Zusätzlich machten die Vermieter Mietausfälle sowie weitere Kosten geltend.

Nach Verrechnung der Mietkaution verlangten sie noch 8.414,70 Euro.

Das Gericht ließ den Zustand der Wohnung sachverständig überprüfen. Im Ergebnis erkannte es ersatzfähige Beschädigungen in Höhe von 3.172 Euro netto an. Nach Anrechnung der Kaution von 1.215 Euro verblieb eine Zahlungspflicht von 1.957 Euro.

Die übrigen Forderungen wurden abgewiesen. Dabei waren insbesondere folgende Punkte maßgeblich:

• Gewöhnliche Gebrauchsspuren mussten die Vermieter hinnehmen.

• Eine formularvertragliche Verpflichtung, die Wohnung bei Auszug wieder in den Zustand bei Einzug zu versetzen, konnte die geltend gemachten Renovierungskosten nicht rechtfertigen.

• Für die behauptete Verursachung der Feuchtigkeits- und Schimmelproblematik durch den Mieter fehlte ein ausreichender Nachweis.

• Auch die geltend gemachten Mietausfälle wurden nicht als Folge einer Pflichtverletzung des Mieters anerkannt.

Das Urteil macht deutlich, dass ein Vermieter nicht einfach sämtliche Kosten einer Wohnungsrenovierung auf den ausgezogenen Mieter übertragen kann. Jede einzelne Schadensposition benötigt eine eigene tatsächliche und rechtliche Grundlage.

Es handelt sich um eine amtsgerichtliche Einzelfallentscheidung. Sie ersetzt nicht die Prüfung des Zustands und der Vertragsbedingungen einer anderen Wohnung.

Wände und Tapeten: Auch hier kommt es auf den konkreten Zustand an

Besonders häufig entstehen bei der Wohnungsrückgabe Meinungsverschiedenheiten über den Zustand von Wänden.

Nicht jeder abgenutzte Anstrich ist ein Schaden. Gleichzeitig gibt es Veränderungen, die der Mieter nicht allein damit rechtfertigen kann, dass er während der Mietzeit seine Wohnung nach eigenen Vorstellungen gestalten durfte.

Auffällige Wandfarben bei der Rückgabe

Der Bundesgerichtshof hatte 2013 über eine Wohnung zu entscheiden, die bei Mietbeginn in neutralen Farben gestrichen war. Die Mieter gaben sie später unter anderem mit kräftig rot, gelb und blau gestalteten Wänden zurück.

Der BGH bestätigte grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch wegen des zusätzlichen Renovierungsaufwands, den dieser ungewöhnliche Farbzustand verursachte (Urteil vom 06.11.2013 – VIII ZR 416/12).

Entscheidend war nicht, dass Mieter während der Mietzeit keine kräftigen Farben verwenden dürften. Das Gericht stellte vielmehr darauf ab, dass die Wohnung in einem Zustand zurückgegeben wurde, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und zusätzliche Arbeiten erforderlich macht.

Daraus folgt allerdings keine allgemeine Verpflichtung, jede Wohnung bei Auszug vollständig weiß zu streichen.

Alte Tapeten entfernt – muss der Mieter neue bezahlen?

Ein weiterer Fall betraf einen Mieter, der vorhandene Tapeten teilweise entfernt hatte, ohne anschließend neu zu tapezieren.

Der Bundesgerichtshof stellte mit Urteil vom 21.08.2019 – VIII ZR 263/17 klar, dass darin grundsätzlich eine Pflichtverletzung liegen kann.

Allerdings kommt es für die Höhe des Schadens darauf an, in welchem Zustand sich die Tapeten zuvor befanden.

Waren sie bereits sehr alt, verschlissen oder renovierungsbedürftig, kann der Vermieter nicht ohne Weiteres die nahezu vollständigen Kosten einer neuen Tapezierung verlangen.

Der BGH beanstandete ausdrücklich, dass die Vorinstanz den tatsächlichen Zustand der entfernten Tapeten bei der Schadensbewertung nicht ausreichend berücksichtigt hatte.

Gerade dieses Beispiel ist für die Praxis wichtig: Auch eine schuldhafte Beschädigung bedeutet nicht automatisch, dass der Mieter den Neuwert der beschädigten Sache ersetzen muss.

Beschädigung und Schönheitsreparatur sind zwei unterschiedliche Fragen

Bei einer Wohnungsrückgabe werden Schäden und Schönheitsreparaturen häufig miteinander vermischt.

Dabei sind die rechtlichen Voraussetzungen unterschiedlich.

Ist eine Renovierung aufgrund des gewöhnlichen Gebrauchs erforderlich geworden, betrifft dies zunächst die Frage, wer die Schönheitsreparaturen schuldet. Ob der Mieter hierzu wirksam verpflichtet wurde, richtet sich insbesondere nach den mietvertraglichen Vereinbarungen und deren rechtlicher Wirksamkeit.

Eine pauschale Endrenovierungspflicht ist nicht schon deshalb wirksam, weil sie im Mietvertrag steht.

Anders ist eine schuldhafte Beschädigung der Wohnung zu beurteilen. Hier kann eine eigenständige Schadensersatzpflicht bestehen, auch wenn der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen muss.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.02.2018 – VIII ZR 157/17 außerdem entschieden, dass der Vermieter bei einer solchen Beschädigung grundsätzlich nicht erst eine Frist zur Schadensbeseitigung setzen muss, bevor er Geldersatz verlangt.

Bei nicht erfüllten, aber wirksam geschuldeten Renovierungsarbeiten kann dagegen eine vorherige Fristsetzung erforderlich sein.

Diese Unterscheidung sollte bei der Bewertung von Forderungen nach dem Auszug unbedingt berücksichtigt werden.

Wie hoch darf der Schadensersatz ausfallen?

Steht fest, dass ein ersatzpflichtiger Schaden vorliegt, muss anschließend dessen Höhe ermittelt werden.

Maßgeblich sind grundsätzlich die erforderlichen Kosten der Schadensbeseitigung. Dabei darf die Berechnung nicht zu einer ungerechtfertigten Besserstellung des Vermieters führen.

Insbesondere bei älteren Bodenbelägen, Tapeten oder sonstigen Einrichtungen muss berücksichtigt werden, wenn der Ersatz durch eine neue Sache einen erheblichen wirtschaftlichen Vorteil gegenüber dem vorherigen Zustand schafft. Je nach Sachverhalt kann deshalb ein Abzug „neu für alt“ erforderlich sein.

Es gibt dafür allerdings keine einheitliche gesetzliche Tabelle, nach der jeder Bodenbelag oder jede Ausstattung nach einer festen Anzahl von Jahren automatisch wertlos wäre.

Von Bedeutung sind unter anderem das tatsächliche Alter, der Erhaltungszustand, die übliche Nutzungsdauer und die Art der notwendigen Wiederherstellung.

BGH 2023: Ein Kostenvoranschlag kann als Grundlage genügen

Mit Urteil vom 19.04.2023 – VIII ZR 280/21 hat der Bundesgerichtshof bestätigt, dass Schadensersatz im Mietrecht grundsätzlich auch anhand der voraussichtlich erforderlichen Kosten einer noch nicht ausgeführten Schadensbeseitigung berechnet werden kann.

Der Vermieter muss also nicht in jedem Fall zunächst alle Arbeiten durchführen und Rechnungen bezahlen, bevor er einen Geldersatzanspruch geltend macht.

Voraussetzung bleibt jedoch, dass der Anspruch dem Grunde nach besteht und die angesetzten Kosten erforderlich und angemessen sind. Ein Kostenvoranschlag beweist für sich genommen noch nicht, dass der Mieter für sämtliche darin aufgeführten Arbeiten haftet.

Bei einer solchen Berechnung anhand noch nicht angefallener Reparaturkosten ist außerdem zu berücksichtigen, dass Umsatzsteuer nach § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB nur ersetzt wird, soweit sie tatsächlich angefallen ist.

Wohnungsrückgabe dokumentieren: Das Übergabeprotokoll ist wichtig

Für eine spätere Auseinandersetzung über Schäden kommt es nicht nur auf die Rechtslage, sondern auch auf den nachweisbaren Zustand der Wohnung an.

Deshalb ist es sinnvoll, die Wohnung bei der Rückgabe gemeinsam zu besichtigen und die Feststellungen nachvollziehbar zu dokumentieren. Dazu gehören insbesondere konkrete Beschreibungen von Beschädigungen und aussagekräftige Fotos.

Ein allgemeiner Hinweis wie „Wohnung renovierungsbedürftig“ ist weniger hilfreich als eine genaue Beschreibung der betroffenen Stelle.

Auch der Zustand bei Mietbeginn sollte dokumentiert sein. Ohne geeignete Ausgangsunterlagen lässt sich später unter Umständen nicht zuverlässig feststellen, ob eine Beschädigung während der Mietzeit entstanden ist.

LG Essen 2024: Ein Rückgabeprotokoll kann Ansprüche begrenzen

Wie weit die rechtliche Bedeutung eines Rückgabeprotokolls reichen kann, zeigt das Urteil des Landgerichts Essen vom 12.12.2024 – 10 S 147/23.

In diesem Fall hatten sich die Parteien bei der Rückgabe auf die Dokumentation des Wohnungszustands und eine Zahlung von 500 Euro verständigt. Der Vermieter verlangte später weitere Beträge.

Das Gericht bewertete die Vereinbarung nach den konkreten Umständen als abschließende Regelung. Weitergehende Ansprüche konnten deshalb nicht mehr geltend gemacht werden.

Daraus folgt nicht, dass jeder im Übergabeprotokoll fehlende Schaden automatisch ausgeschlossen ist. Entscheidend ist, welche Feststellungen und Vereinbarungen die Parteien tatsächlich getroffen haben und wie diese rechtlich auszulegen sind.

Für Vermieter bedeutet dies: Ein Übergabeprotokoll sollte den tatsächlichen Zustand festhalten und keine unbeabsichtigten abschließenden Erklärungen enthalten.

Weitere Informationen zur Betreuung vermieteter Immobilien finden Sie auf unserer Seite zur Mietverwaltung.

Schäden nach der Rückgabe nicht liegen lassen

Neben der Dokumentation ist auch der zeitliche Ablauf wichtig.

Nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten. Die Frist beginnt mit dem Rückerhalt der Wohnung.

Hierbei kommt es nicht zwingend auf das im Mietvertrag vereinbarte Ende des Mietverhältnisses an.

Der Bundesgerichtshof hat dies mit Urteil vom 29.01.2025 – XII ZR 96/23 nochmals verdeutlicht. Der dort entschiedene Fall betraf zwar ein Gewerbemietverhältnis, die Entscheidung knüpft jedoch an die auch für Wohnraummietverhältnisse geltenden Grundsätze des § 548 BGB an.

Im Mittelpunkt stand die Frage, wann der Vermieter die tatsächliche Sachherrschaft über die Mieträume zurückerhalten hatte, nachdem der Mieter die Schlüssel in den Briefkasten eingeworfen hatte. Ein Rückerhalt kann demnach auch vor dem formellen Mietvertragsende vorliegen.

Vermieter sollten Schäden deshalb möglichst zeitnah feststellen, dokumentieren und erforderliche Ansprüche prüfen.

Ob und in welchem Umfang eine Verrechnung mit der Mietkaution möglich ist, unterliegt eigenen rechtlichen Voraussetzungen. Hierzu hat der BGH am 10. Juli 2024 (VIII ZR 184/23) eine für Vermieter wichtige Entscheidung getroffen.

Weitere Einzelheiten zur Kautionsabrechnung erläutern wir in unserem Beitrag zur Kautionsabrechnung und Aufrechnung nach Mietende.

Häufige Fragen

Muss der Mieter bei Auszug sämtliche Kratzer im Fußboden beseitigen?

Nein. Gewöhnliche Gebrauchsspuren gehören zur vertragsgemäßen Nutzung und müssen grundsätzlich hingenommen werden. Bei tieferen Beschädigungen, Brandstellen oder vergleichbaren Schäden kann eine Ersatzpflicht bestehen. Entscheidend sind die Ursache, der Zustand des Bodens und die Umstände des Einzelfalls.

Sind Bohrlöcher automatisch ein Mieterschaden?

Nein. Bohrlöcher können zur üblichen Nutzung einer Wohnung gehören. Anzahl, Lage und Ausführung spielen bei der Bewertung eine Rolle. Ungewöhnlich viele, unsachgemäß ausgeführte oder erhebliche Beschädigungen können anders zu beurteilen sein. Eine pauschale Ersatzpflicht für jedes einzelne Bohrloch besteht nicht.

Kann der Vermieter Schäden verlangen, die nicht im Übergabeprotokoll stehen?

Das hängt vom Inhalt des Protokolls und den Umständen der Rückgabe ab. Wurde der Zustand abschließend festgestellt und eine verbindliche Vereinbarung getroffen, können zusätzliche Forderungen ausgeschlossen sein. Ein reines Zustandsprotokoll ohne entsprechende abschließende Wirkung ist anders zu beurteilen.

Muss der Vermieter dem Mieter Gelegenheit geben, einen Schaden selbst zu reparieren?

Bei schuldhaft verursachten Beschädigungen der Mietsache kann der Vermieter nach der BGH-Rechtsprechung grundsätzlich unmittelbar Geldersatz verlangen. Eine vorherige Fristsetzung ist hierfür nicht erforderlich. Anders kann es bei der Nichterfüllung wirksam übertragener Schönheitsreparaturen sein.

Kann der Vermieter die Reparaturkosten verlangen, obwohl er die Arbeiten noch nicht ausgeführt hat?

Grundsätzlich ja. Nach der BGH-Rechtsprechung ist im Mietrecht auch eine Schadensberechnung anhand erforderlicher, noch nicht angefallener Kosten möglich. Die Beschädigung und die erforderliche Schadenshöhe müssen aber nachvollziehbar dargelegt werden. Noch nicht angefallene Umsatzsteuer ist dabei nicht ersatzfähig.

Rechtsgrundlagen und Stand

Stand: 17. Oktober 2026.

Die wesentlichen gesetzlichen Grundlagen sind § 538 BGB zur Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch, §§ 241 und 280 BGB zu Pflichtverletzungen und Schadensersatz, § 249 BGB zur Schadensbemessung sowie § 548 BGB zur Verjährung von Ersatzansprüchen.

Für die dargestellten Praxisfälle wurden insbesondere folgende Entscheidungen berücksichtigt:

• AG Bochum, Januar 2026 – 70 C 79/24: Prüfung einzelner Schadenspositionen nach der Wohnungsrückgabe.

• BGH, 29.01.2025 – XII ZR 96/23: Rückerhalt der Mietsache und Beginn der Verjährungsfrist.

• LG Essen, 12.12.2024 – 10 S 147/23: Bedeutung eines abschließend vereinbarten Wohnungsrückgabeprotokolls.

• BGH, 10.07.2024 – VIII ZR 184/23: Aufrechnung von Schadensersatzforderungen im Rahmen der Kautionsabrechnung.

• BGH, 19.04.2023 – VIII ZR 280/21: Schadensberechnung anhand noch nicht angefallener Instandsetzungskosten.

• BGH, 21.08.2019 – VIII ZR 263/17: Schadensersatz wegen entfernter Tapeten unter Berücksichtigung ihres bisherigen Zustands.

• BGH, 28.02.2018 – VIII ZR 157/17: Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache ohne vorherige Fristsetzung.

• BGH, 06.11.2013 – VIII ZR 416/12: Schadensersatz bei Rückgabe einer Wohnung mit ungewöhnlicher Farbgestaltung.

Die Beurteilung einzelner Beschädigungen hängt immer vom tatsächlichen Wohnungszustand, der Mietvertragsgestaltung und den nachweisbaren Umständen ab. Die genannten Urteile begründen deshalb keine pauschalen Ersatzpflichten für bestimmte Gebrauchsspuren.