BGH, Urteil vom 24.07.2019 - VIII ZR 141/17 - konkludente Kautionsabrechnung
Aktualisiert: vor 6 Tagen
Sachverhalt:
Die Mieter einer Wohnung hatten wegen behaupteter Mängel wie Feuchtigkeitserscheinungen, Schimmelbildung und Ameisenbefall für einen Zeitraum von etlichen Monaten die Miete in Höhe von 1.774,80 € gemindert. Das Mietverhältnis endete Ende Februar 2015 wegen außerordentlicher Kündigung der Mieter. Über die von den Mietern geleistete Barkaution in Höhe von 1.680,00 € hatte der Vermieter nicht ausdrücklich abgerechnet. Der Vermieter hat die Mieter auf Zahlung von etwa 6.000,00 € verklagt und u.a. folgende Positionen geltend gemacht: restliche Mietzahlungen, Kostenersatz für Renovierungsarbeiten, Nebenkostenforderungen. In der Berufungsinstanz hatten die Mieter mit der Barkaution die Aufrechnung gegen die Nebenkostenforderungen des Vermieters erklärt. In der entsprechenden Höhe wurde die Klage des Vermieters abgewiesen. Dagegen wendet sich der Vermieter mit seiner Revision.
Entscheidung:
Der BGH gibt dem Mieter Recht. Eine gewährte Barkaution wird grundsätzlich mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Denn nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter - ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen - wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen. Darüber hinaus kann die Abrechnung auch durch schlüssiges Verhalten des Vermieters wirksam vorgenommen werden. So wenn der Vermieter mit einer oder mehreren eigenen aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Forderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnet. Eine konkludente Abrechnung liegt aber auch dann vor, wenn der Vermieter - wie im Streitfall - die ihm (seiner Auffassung nach) zustehenden Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend macht, ohne durch einen Vorbehalt kenntlich zu machen, dass noch mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen ist. Macht der Vermieter allerdings - wie hier der Vermieter - von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, so dass der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nicht durch eine Aufrechnung des Vermieters erlischt, kann der Mieter - wie hier - seinerseits mit dem (fälligen) Kautionsrückzahlungsanspruch gegen die vom Vermieter erhobenen Forderungen aufrechnen.
Aktualisierung September 2026
Die Kernaussage des hier besprochenen Urteils VIII ZR 141/17 gilt weiterhin. Der Bundesgerichtshof hat die Kautionsabrechnung inzwischen in einem weiteren Punkt präzisiert.
Mit Urteil vom 10. Juli 2024 (VIII ZR 184/23) hat der BGH entschieden, dass eine im Wohnraummietvertrag vereinbarte Barkaution typischerweise so auszulegen ist, dass sich der Vermieter nach Mietende wegen Schadensersatzansprüchen aufgrund von Beschädigungen der Mietsache im Rahmen der Kautionsabrechnung durch Aufrechnung befriedigen kann. Diese Aufrechnung scheitert nach der Entscheidung nicht allein daran, dass der Vermieter seine Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht bereits in unverjährter Zeit ausgeübt hat.
Für die Praxis bleibt damit entscheidend, offene Ansprüche bei Mietende vollständig zu prüfen und die Kaution nachvollziehbar abzurechnen. Rechtsstand: 17. September 2026.
