§ 35a EStG: Haushaltsnahe Dienstleistungen in WEG- und Betriebskostenabrechnungen

In WEG- und Betriebskostenabrechnungen finden sich regelmäßig Kosten für Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Hausmeisterleistungen, Wartungen oder Reparaturen. Ein Teil dieser Aufwendungen kann bei selbstnutzenden Wohnungseigentümern und bei Mietern nach § 35a EStG unmittelbar die Einkommensteuer mindern.

Entscheidend ist allerdings nicht der Gesamtbetrag einer Kostenposition. Für die steuerliche Berücksichtigung kommt es unter anderem darauf an, um welche Leistung es sich handelt, welcher Anteil auf die begünstigten Arbeitskosten entfällt und welcher Betrag dem einzelnen Eigentümer oder Mieter zugeordnet werden kann.

Für Hausverwaltungen ist das Thema deshalb vor allem bei der Aufbereitung von WEG- und Betriebskostenabrechnungen relevant.

Was § 35a EStG unterscheidet

§ 35a EStG unterscheidet unter anderem zwischen haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen. Für beide Bereiche gelten unterschiedliche Höchstbeträge.

Bei haushaltsnahen Dienstleistungen nach § 35a Abs. 2 EStG ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer derzeit um 20 Prozent der begünstigten Aufwendungen, höchstens um 4.000 Euro im Jahr.

Für Handwerkerleistungen bei Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen nach § 35a Abs. 3 EStG beträgt die Steuerermäßigung derzeit ebenfalls 20 Prozent, allerdings höchstens 1.200 Euro im Jahr.

Dabei handelt es sich nicht lediglich um einen Abzug vom zu versteuernden Einkommen. Der begünstigte Betrag wird innerhalb der gesetzlichen Grenzen unmittelbar von der tariflichen Einkommensteuer abgezogen. Bei begünstigten Aufwendungen von beispielsweise 1.000 Euro ergibt sich bei einem Satz von 20 Prozent grundsätzlich eine Steuerermäßigung von 200 Euro, sofern die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind.

Bei haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen sind grundsätzlich nur die Arbeitskosten begünstigt. Dazu können auch unmittelbar mit der Leistung zusammenhängende Maschinen- und Fahrtkosten gehören. Materialkosten werden dagegen nicht berücksichtigt.

Voraussetzung ist außerdem, dass eine Rechnung vorliegt und die Zahlung auf ein Konto des Leistungserbringers erfolgt ist. Barzahlungen erfüllen diese Voraussetzung nicht.

Bei Mietern und Wohnungseigentümern bedeutet dies allerdings nicht, dass sie den jeweiligen Dienstleister selbst beauftragen oder selbst an ihn überweisen müssen. Die Leistung kann vom Vermieter oder von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt und bezahlt werden. Entscheidend ist, dass die Zahlung an den Leistungserbringer unbar erfolgt und sich der auf den einzelnen Mieter oder Eigentümer entfallende begünstigte Anteil nachvollziehen lässt.

Wer kann die Steuerermäßigung bei WEG und Mietobjekten nutzen?

Selbstnutzende Wohnungseigentümer

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden viele Leistungen nicht vom einzelnen Eigentümer, sondern von der Gemeinschaft beauftragt und bezahlt. Das schließt eine Steuerermäßigung des einzelnen Eigentümers nicht aus.

Voraussetzung ist, dass die begünstigten Aufwendungen ausreichend aufgeschlüsselt werden und sich der individuelle Anteil des jeweiligen Eigentümers ermitteln lässt.

Sind die erforderlichen Angaben bereits aus der Jahresabrechnung oder einer anderen geeigneten Abrechnungsunterlage ersichtlich, kann dies für den Nachweis ausreichen. Andernfalls kann die Verwaltung eine gesonderte Bescheinigung über die nach § 35a EStG relevanten Kosten erstellen.

Das betrifft insbesondere Eigentümer, die ihre Wohnung selbst nutzen.

Bei vermieteten Eigentumswohnungen muss dagegen berücksichtigt werden, dass § 35a EStG nicht zusätzlich genutzt werden kann, soweit dieselben Aufwendungen bereits als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden.

Mieter

Auch Mieter können begünstigte Aufwendungen aus einer Betriebskosten- beziehungsweise Nebenkostenabrechnung steuerlich geltend machen.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 20. April 2023 – VI R 24/20 – ausdrücklich klargestellt, dass der Mieter den Vertrag mit dem Reinigungsunternehmen, Hausmeister oder Handwerksbetrieb nicht selbst abgeschlossen haben muss.

Im entschiedenen Fall ging es unter anderem um Treppenhausreinigung, Schneeräumdienst, Gartenpflege und die Überprüfung von Rauchwarnmeldern. Die Leistungen waren über den Vermieter beziehungsweise die Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt worden.

Für den steuerlichen Nachweis kann eine Wohnnebenkostenabrechnung, eine Hausgeldabrechnung, eine sonstige geeignete Abrechnungsunterlage oder eine entsprechende Bescheinigung grundsätzlich ausreichen. Sie muss die wesentlichen Angaben zur Leistung und zur unbaren Zahlung erkennen lassen.

Fehlen solche Angaben oder bestehen Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung, kann das Finanzamt weitere Unterlagen verlangen. Der Mieter oder Wohnungseigentümer muss sich dann gegebenenfalls Rechnungskopien oder andere Nachweise beim Vermieter beziehungsweise bei der Gemeinschaft oder Verwaltung beschaffen.

Vermieter

Bei Vermietern muss zwischen der eigenen steuerlichen Behandlung der Kosten und der Bescheinigung für den Mieter unterschieden werden.

Soweit Aufwendungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bereits als Werbungskosten berücksichtigt werden, kann für dieselben Aufwendungen nicht zusätzlich die Steuerermäßigung nach § 35a EStG in Anspruch genommen werden.

Unabhängig davon können die betreffenden Kosten für den Mieter steuerlich relevant sein.

Bei der Betriebskostenabrechnung oder einer ergänzenden Bescheinigung geht es deshalb nicht darum, dem Vermieter einen zusätzlichen Steuerabzug zu verschaffen, sondern den auf den jeweiligen Mieter entfallenden begünstigten Anteil nachvollziehbar auszuweisen.

Was muss aus der Abrechnung oder Bescheinigung hervorgehen?

Eine gesonderte Bescheinigung ist nicht allein deshalb erforderlich, weil es um § 35a EStG geht.

Enthält die WEG-, Hausgeld- oder Betriebskostenabrechnung bereits die notwendigen Angaben, kann sie grundsätzlich als Nachweis ausreichen. Fehlen diese Angaben, kann eine ergänzende Bescheinigung sinnvoll oder erforderlich sein.

Für eine nachvollziehbare Aufschlüsselung sollte insbesondere erkennbar sein:

• welche Leistung abgerechnet wurde,

• ob es sich um eine haushaltsnahe Dienstleistung oder eine Handwerkerleistung handelt,

• welcher Anteil auf die begünstigten Arbeitskosten entfällt,

• welcher Betrag im maßgeblichen Zeitraum unbar an den Leistungserbringer gezahlt wurde,

• welcher Anteil davon dem jeweiligen Eigentümer oder Mieter zugeordnet wird.

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft kommt damit zur Prüfung der ursprünglichen Rechnung noch die Verteilung auf die einzelnen Eigentümer hinzu.

Der Arbeitskostenanteil darf dabei nicht einfach durch den Eigentümer oder Mieter geschätzt werden. Er muss aus der Rechnung oder einer ergänzenden Aufstellung des Leistungserbringers nachvollziehbar sein. Der Rechnungsaussteller kann den Arbeitskostenanteil auch prozentual ausweisen.

Welche Kostenpositionen können relevant sein?

Bei haushaltsnahen Dienstleistungen geht es grundsätzlich um Tätigkeiten mit engem Bezug zur Haushaltsführung, die üblicherweise auch durch Mitglieder eines privaten Haushalts erledigt werden könnten.

In Mehrfamilienhäusern und Wohnungseigentümergemeinschaften kommen beispielsweise folgende Positionen in Betracht:

• Treppenhaus- und Gebäudereinigung,

• Gartenpflege,

• Hausmeisterleistungen, soweit sie begünstigte Tätigkeiten betreffen,

• Winterdienst und Schneeräumung.

Handwerkerleistungen werden dagegen nach § 35a Abs. 3 EStG behandelt. Hierzu können insbesondere Arbeitskosten für Reparaturen, Wartungen sowie Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen gehören.

Denkbar sind beispielsweise Arbeitskosten für Wartungs- und Reparaturarbeiten an Heizungsanlagen, Elektroanlagen, Aufzügen oder anderen technischen Einrichtungen des Gebäudes.

Die Bezeichnung auf der Betriebskosten- oder Hausgeldabrechnung allein reicht für die steuerliche Einordnung allerdings nicht aus. Entscheidend ist, welche Leistung tatsächlich erbracht wurde.

Enthält eine Rechnung sowohl Material als auch Arbeitsleistung, ist für § 35a EStG grundsätzlich nur der begünstigte Arbeitskostenanteil maßgeblich.

Für bestimmte öffentlich geförderte Handwerkermaßnahmen gilt außerdem eine Einschränkung. Werden für eine Maßnahme zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen, ist eine Steuerermäßigung nach § 35a Abs. 3 EStG für diese öffentlich geförderte Maßnahme ausgeschlossen.

Warum die Aufteilung bereits bei den Rechnungen beginnen sollte

Für die spätere Bescheinigung nach § 35a EStG ist entscheidend, welche Informationen aus den ursprünglichen Rechnungen überhaupt hervorgehen.

Weist ein Handwerksbetrieb lediglich einen Gesamtbetrag aus, ohne dass sich Arbeits- und Materialkosten voneinander trennen lassen, kann der fehlende Arbeitskostenanteil später nicht einfach von der Verwaltung, dem Eigentümer oder dem Mieter geschätzt werden.

Sinnvoll ist deshalb, bereits bei der Rechnungsprüfung darauf zu achten, ob der begünstigte Arbeitskostenanteil nachvollziehbar ausgewiesen ist.

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft kommt anschließend die Verteilung auf die einzelnen Eigentümer hinzu. Bei einem Mietobjekt muss nachvollziehbar sein, welcher Anteil einer Kostenposition auf den jeweiligen Mieter entfällt.

Die steuerliche Bescheinigung setzt damit auf denselben Grunddaten auf, die auch für eine ordnungsgemäße und nachvollziehbare Abrechnung benötigt werden.

Welche Unterlagen für eine Betriebskostenabrechnung sinnvollerweise vollständig vorliegen sollten, haben wir in unserem Beitrag „Betriebskostenabrechnung erstellen lassen: Was Kosten und Aufwand beeinflusst“ näher dargestellt.

§ 35a und die Betriebskostenabrechnung

§ 35a EStG selbst schreibt nicht vor, dass jede normale Betriebskostenabrechnung automatisch eine vollständige steuerliche Aufschlüsselung jeder einzelnen Position enthalten muss.

In der Praxis ist eine entsprechende Aufbereitung trotzdem sinnvoll, wenn in den abgerechneten Kosten begünstigte Leistungen enthalten sind und der Mieter die Beträge für seine Einkommensteuererklärung verwenden möchte.

Gerade bei regelmäßig wiederkehrenden Positionen wie Gebäudereinigung, Gartenpflege oder Hausmeisterleistungen lässt sich die notwendige Aufteilung häufig bereits bei der laufenden Buchhaltung beziehungsweise bei der Vorbereitung der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen.

Für Vermieter, die ihre Betriebskostenabrechnung durch uns erstellen lassen, ist deshalb eine möglichst vollständige Übergabe der Rechnungen wichtig. Nur wenn aus den Belegen hervorgeht, welche Leistungen und Kostenbestandteile tatsächlich abgerechnet wurden, lässt sich später auch eine belastbare Aufschlüsselung vornehmen.

Weitere Informationen zu unserer Betriebskostenabrechnung für Vermieter finden Sie auf unserer Leistungsseite.

Besonderheiten bei der Wohnungseigentümergemeinschaft

Bei einer WEG entstehen die begünstigten Aufwendungen regelmäßig zunächst auf Ebene der Gemeinschaft.

Für den einzelnen Wohnungseigentümer muss deshalb ermittelt werden, welcher Anteil der jeweiligen Aufwendungen auf seine Einheit entfällt.

Die steuerliche Bescheinigung ist damit von der eigentlichen Jahresabrechnung zu unterscheiden. Die Jahresabrechnung bildet die Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft und die daraus folgende Abrechnung gegenüber den einzelnen Eigentümern ab. Die §-35a-Aufstellung bereitet dagegen bestimmte Kosten zusätzlich für die persönliche Einkommensteuer des jeweiligen Eigentümers auf.

Die grundlegenden Rechte, Pflichten und Abrechnungsstrukturen einer Wohnungseigentümergemeinschaft haben wir in unserem Beitrag „Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): Rechte, Pflichten und Organisation“ näher erläutert.

Geplante Änderung bei Handwerkerleistungen für 2027

Am 2. September 2026 hat das Bundeskabinett den Regierungsentwurf eines Einkommensteuerreformgesetzes 2027 beschlossen.

Der Entwurf sieht unter anderem vor, die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a Abs. 3 EStG von derzeit 20 Prozent auf 15 Prozent zu reduzieren. Gleichzeitig soll der jährliche Höchstbetrag von derzeit 1.200 Euro auf 900 Euro sinken.

Wichtig ist der derzeitige Rechtsstatus: Es handelt sich um einen Regierungsentwurf. Die Änderung ist mit Stand 14. September 2026 noch nicht geltendes Recht.

Für die aktuelle steuerliche Behandlung gelten deshalb weiterhin 20 Prozent der begünstigten Handwerkerkosten bis zu einem Höchstbetrag von 1.200 Euro.

Die geplante Änderung betrifft nach dem Regierungsentwurf die Handwerkerleistungen nach § 35a Abs. 3 EStG. Die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a Abs. 2 EStG mit 20 Prozent und einem Höchstbetrag von 4.000 Euro soll dadurch nicht reduziert werden.

Für Abrechnungen und Bescheinigungen sollte die geplante Änderung deshalb derzeit noch nicht so behandelt werden, als wäre sie bereits beschlossen. Maßgeblich bleibt zunächst die geltende Fassung des § 35a EStG.

Häufige Fragen

Welche Kosten aus der Nebenkostenabrechnung können Mieter nach § 35a EStG geltend machen?

In Betracht kommen insbesondere die auf den Mieter entfallenden begünstigten Arbeitskosten aus haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen. Dazu können beispielsweise Anteile für Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Hausmeistertätigkeiten, Winterdienst sowie bestimmte Wartungs- und Reparaturarbeiten gehören. Maßgeblich ist nicht die gesamte Kostenposition, sondern der nach § 35a EStG begünstigte und dem Mieter zugeordnete Anteil.

Braucht man für § 35a EStG immer eine separate Bescheinigung?

Nein. Enthält die Betriebskosten-, Hausgeld- oder eine andere geeignete Abrechnung bereits die notwendigen Angaben zur Leistung, zur unbaren Zahlung und zum individuellen Anteil, kann diese grundsätzlich als Nachweis ausreichen. Eine gesonderte Bescheinigung wird vor allem dann relevant, wenn diese Angaben aus der eigentlichen Abrechnung nicht ausreichend hervorgehen.

Können Wohnungseigentümer Kosten aus der Hausgeldabrechnung steuerlich geltend machen?

Bei selbstnutzenden Wohnungseigentümern kann der auf die eigene Einheit entfallende Anteil begünstigter Aufwendungen der Gemeinschaft grundsätzlich berücksichtigt werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt und die Beträge nachvollziehbar aufgeschlüsselt sind. Bei vermieteten Wohnungen ist zusätzlich zu prüfen, ob die Aufwendungen bereits als Werbungskosten berücksichtigt werden, weil eine doppelte steuerliche Berücksichtigung ausgeschlossen ist.

Muss der Mieter den Dienstleister selbst beauftragt oder bezahlt haben?

Nein. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil VI R 24/20 klargestellt, dass auch vom Vermieter oder von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragte Leistungen beim Mieter berücksichtigt werden können. Entscheidend ist unter anderem, dass die Zahlung an den Leistungserbringer unbar erfolgt ist und sich der auf den Mieter entfallende begünstigte Anteil nachvollziehen lässt.

Was soll sich bei Handwerkerleistungen ab 2027 ändern?

Der Regierungsentwurf eines Einkommensteuerreformgesetzes 2027 sieht vor, die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen von 20 Prozent auf 15 Prozent und den Höchstbetrag von 1.200 Euro auf 900 Euro zu reduzieren. Mit Stand 14. September 2026 ist diese Änderung noch nicht geltendes Recht. Die Regelung für haushaltsnahe Dienstleistungen mit 20 Prozent und höchstens 4.000 Euro soll nach dem Regierungsentwurf unverändert bleiben.

Rechtsgrundlagen und Stand

Maßgeblich für diesen Beitrag sind insbesondere § 35a Abs. 2, 3 und 5 Einkommensteuergesetz, das BMF-Schreiben vom 9. November 2016 zur Anwendung des § 35a EStG unter Berücksichtigung der späteren Änderungen sowie das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 20. April 2023 – VI R 24/20.

Für den Ausblick auf 2027 wurde der vom Bundeskabinett am 2. September 2026 beschlossene Regierungsentwurf eines Einkommensteuerreformgesetzes 2027 zugrunde gelegt.

Stand des Beitrags: 14. September 2026.

Die konkrete steuerliche Behandlung hängt vom jeweiligen Einzelfall und den persönlichen steuerlichen Verhältnissen ab. Der Beitrag erläutert die für WEG-, Hausgeld- und Betriebskostenabrechnungen relevanten Grundsätze und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung.