Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): Rechte, Pflichten und Organisation

Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft – kurz WEG. Dabei gehört dem einzelnen Eigentümer nicht einfach ein isolierter Teil eines Hauses: Wohnungseigentum verbindet Sondereigentum mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Viele Entscheidungen über Gebäude, Kosten und Verwaltung werden deshalb gemeinschaftlich getroffen.

Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich?

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 9a WEG selbst rechtsfähig. Sie kann Rechte erwerben, Verträge schließen, Verbindlichkeiten eingehen, klagen und verklagt werden. Sie entsteht mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Eigentümer handeln bei vielen Angelegenheiten des gemeinschaftlichen Eigentums deshalb nicht nur als lose Gruppe, sondern innerhalb einer eigenen rechtsfähigen Gemeinschaft.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum – was ist der Unterschied?

Sondereigentum umfasst die Räume und Gebäudebestandteile, die einem einzelnen Wohnungseigentümer allein zugeordnet werden können. Gemeinschaftseigentum sind insbesondere Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Solche Teile können nach § 5 WEG nicht wirksam zu Sondereigentum erklärt werden.

• Sondereigentum: typischerweise die abgeschlossenen Räume der Wohnung und bestimmte nicht tragende, ausschließlich der Einheit dienende Bestandteile.

• Gemeinschaftseigentum: zum Beispiel tragende Bauteile, Dach, Fassade, Treppenhaus sowie gemeinschaftlich dienende Anlagen und Leitungen.

• Sondernutzungsrechte: können einem Eigentümer die alleinige Nutzung eines gemeinschaftlichen Bereichs zuweisen, ohne dass dieser Bereich dadurch automatisch Sondereigentum wird.

Für die konkrete Zuordnung sind Gesetz, Aufteilungsplan, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zusammen zu betrachten. Nicht jede Formulierung in einer älteren Teilungserklärung ist automatisch wirksam, wenn zwingende gesetzliche Grenzen entgegenstehen.

Welche Rechte hat ein Wohnungseigentümer?

Nach § 13 WEG kann jeder Eigentümer mit seinem Sondereigentum grundsätzlich nach Belieben verfahren – es also insbesondere selbst nutzen, vermieten oder verpachten –, soweit Gesetz, Vereinbarungen und Rechte anderer nicht entgegenstehen. Zusätzlich bestehen wichtige Mitwirkungs- und Informationsrechte innerhalb der Gemeinschaft.

• Teilnahme und Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung

• Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung nach § 18 WEG

• Einsicht in die Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft

• Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums im Rahmen der geltenden Regeln

• unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen, etwa für Barrierefreiheit, E-Mobilität, Einbruchschutz, Glasfaser oder Steckersolargeräte

Welche Pflichten haben Wohnungseigentümer?

§ 14 WEG verpflichtet Eigentümer insbesondere dazu, gesetzliche Regelungen, Vereinbarungen und wirksame Beschlüsse einzuhalten. Außerdem müssen bestimmte Einwirkungen auf das eigene Sondereigentum geduldet werden, wenn sie für ordnungsmäßige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum erforderlich und rechtlich zulässig sind.

Hinzu kommen die finanziellen Pflichten: Jeder Eigentümer trägt die Kosten der Gemeinschaft grundsätzlich nach seinem Miteigentumsanteil, soweit keine wirksame abweichende Regelung besteht oder beschlossen wird. Die Gemeinschaft kann für einzelne Kosten oder Kostenarten auch andere Verteilungen beschließen.

Hausgeld, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

Das umgangssprachlich sogenannte Hausgeld basiert auf den von der Gemeinschaft beschlossenen Vorschüssen. Der Verwalter stellt dafür nach § 28 WEG jährlich einen Wirtschaftsplan mit den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben auf. Nach Ablauf des Kalenderjahres wird eine Jahresabrechnung erstellt; die Eigentümer beschließen anschließend über Nachschüsse oder Anpassungen der Vorschüsse.

Zusätzlich erstellt der Verwalter einen Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen und einer Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört außerdem die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage.

Die Eigentümerversammlung: Wo die Gemeinschaft entscheidet

Der Verwalter beruft die Eigentümerversammlung grundsätzlich mindestens einmal jährlich ein. Die Einladungsfrist soll, sofern keine besondere Dringlichkeit besteht, mindestens drei Wochen betragen. Beschlüsse werden nach § 25 WEG grundsätzlich mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst, soweit Gesetz oder Vereinbarung keine besondere Mehrheit verlangen.

Seit 2024 kann eine WEG außerdem mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen für höchstens drei Jahre rein virtuelle Eigentümerversammlungen ermöglichen. Für Beschlüsse vor dem 1. Januar 2028 gilt bis einschließlich 2028 grundsätzlich noch eine jährliche Präsenzversammlung, sofern die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten.

Welche Rolle hat der Verwalter?

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft. Der Verwalter setzt den gesetzlichen, vertraglichen und von den Eigentümern beschlossenen Rahmen praktisch um. Nach § 9b WEG vertritt er die Gemeinschaft grundsätzlich gerichtlich und außergerichtlich; Grundstückskauf- oder Darlehensverträge erfordern jedoch einen entsprechenden Eigentümerbeschluss.

Typische Verwaltungsaufgaben sind Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Eigentümerversammlung, Zahlungsverkehr, Vertrags- und Dienstleisterkoordination sowie die organisatorische Begleitung von Instandhaltungsmaßnahmen. Eine ausführliche Übersicht finden Sie im Beitrag Aufgaben einer Hausverwaltung. Eine Hausverwaltung ersetzt dabei keine pauschale anwaltliche Rechtsberatung oder technische Fachplanung.

Was macht der Verwaltungsbeirat?

Ein Verwaltungsbeirat ist nicht zwingend vorgeschrieben, kann aber von den Eigentümern bestellt werden. Er unterstützt und überwacht den Verwalter bei dessen Aufgaben. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sollen vor der jeweiligen Beschlussfassung vom Beirat geprüft und mit einer Stellungnahme versehen werden. Eigene Entscheidungsbefugnisse erhält der Beirat dadurch nicht automatisch.

Versicherung, Erhaltung und bauliche Veränderungen

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören nach § 19 WEG unter anderem die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, eine angemessene Versicherung des Gemeinschaftseigentums zum Neuwert, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sowie eine angemessene Erhaltungsrücklage.

Bauliche Veränderungen werden nach §§ 20 und 21 WEG gesondert behandelt. Die Frage, ob eine Maßnahme beschlossen werden darf und wer ihre Kosten trägt, hängt von Art und Ausgestaltung der Maßnahme ab. Für bestimmte privilegierte Maßnahmen bestehen individuelle Ansprüche. Mehr zu den Versicherungen einer WEG finden Sie im Beitrag Versicherungen für WEGs und Eigentümer.

Fazit: Eine WEG ist Eigentum und Gemeinschaft zugleich

Wohnungseigentum bedeutet sowohl individuelle Entscheidungsfreiheit im eigenen Sondereigentum als auch gemeinschaftliche Verantwortung für Gebäude und Finanzen. Die wichtigsten Regeln ergeben sich aus dem WEG, der Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung und den wirksamen Beschlüssen der Eigentümer. Eine gut organisierte Verwaltung sorgt dafür, dass diese Ebenen im Alltag nachvollziehbar zusammengeführt werden.

Mehr zu unserer WEG-Verwaltung sowie zum Ablauf einer Verwalterbestellung.

Rechtsgrundlagen und Stand

Stand: August 2026. Berücksichtigt sind insbesondere §§ 5, 9a, 9b, 13, 14, 16, 18 bis 20, 23 bis 25, 28, 29 und 48 WEG. Den aktuellen Gesetzestext finden Sie beim Bundesministerium der Justiz unter Wohnungseigentumsgesetz.