Fernablesbare Zähler ab 2027: Was Vermieter und WEGs bis Ende 2026 erledigen müssen

Die Frist ist nicht neu. Sie steht bereits seit der Änderung der Heizkostenverordnung im Jahr 2021 fest. Inzwischen bleibt für die Umsetzung aber nur noch wenig Zeit: Nicht fernablesbare Geräte zur Erfassung von Wärme und Warmwasser müssen grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Ab dem 1. Januar 2027 liegt bei einem weiterhin nicht fernablesbaren Bestand grundsätzlich ein Verstoß gegen § 5 HeizkostenV vor.

Betroffen sind nicht nur die typischen Heizkostenverteiler an Heizkörpern. Die Regelung umfasst auch Wärmezähler und Warmwasserzähler, soweit sie zur Verbrauchserfassung nach der Heizkostenverordnung eingesetzt werden. Kaltwasserzähler allein fallen dagegen nicht unter diese Umrüstfrist der Heizkostenverordnung.

Mit der Umstellung entsteht außerdem eine zweite laufende Aufgabe: Sobald fernablesbare Technik installiert ist, müssen die Nutzer monatlich über ihren Wärme- und Warmwasserverbrauch informiert werden. Die technische Umrüstung und die sogenannte unterjährige Verbrauchsinformation gehören deshalb zusammen.

Für welche Gebäude gilt die Frist?

Die Heizkostenverordnung gilt insbesondere dort, wo die Kosten einer zentralen Heizungs- oder Warmwasserversorgungsanlage verbrauchsabhängig auf mehrere Nutzer verteilt werden. Sie erfasst sowohl klassische Mietobjekte als auch Wohnungseigentümergemeinschaften. Für Wohnungseigentum ordnet § 3 HeizkostenV ausdrücklich die Anwendung der Verordnung an.

Bei einer WEG steht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum einzelnen Wohnungseigentümer dem Gebäudeeigentümer gleich. Ist eine Eigentumswohnung vermietet, steht wiederum der einzelne Wohnungseigentümer im Verhältnis zu seinem Mieter dem Gebäudeeigentümer gleich. Diese Unterscheidung wird später insbesondere bei der monatlichen Verbrauchsinformation und den Kürzungsrechten wichtig.

Nicht jede Heizung in einer Wohnung führt dagegen automatisch zur Anwendung der Heizkostenverordnung. Bei einer Wohnung mit eigener Gasetagenheizung, deren Energieverbrauch der Mieter unmittelbar mit seinem Versorger abrechnet, liegt hinsichtlich dieser Heizenergie keine Verteilung der Kosten einer zentralen Anlage durch den Gebäudeeigentümer vor. Entscheidend ist deshalb zunächst immer, ob die jeweilige Wärme- oder Warmwasserversorgung überhaupt in den Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung fällt.

Welche Geräte müssen bis zum 31. Dezember 2026 umgerüstet werden?

§ 5 HeizkostenV nennt die zur Verbrauchserfassung verwendeten Geräte ausdrücklich:

• Heizkostenverteiler,

• Wärmezähler,

• Warmwasserzähler.

Hinzu kommen gegebenenfalls Wärmezähler, die bei verbundenen Anlagen zur Trennung des Wärmeverbrauchs für Heizung und Warmwasser eingesetzt werden.

Entscheidend ist nicht allein das Alter des Geräts, sondern ob es fernablesbar ist. Nicht fernablesbare Ausstattungen, die bis zum Inkrafttreten der Neuregelung vorhanden waren, müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Dasselbe gilt für einzelne nicht fernablesbare Ersatzgeräte, die während der Übergangszeit noch in ein ansonsten nicht fernablesbares Gesamtsystem eingebaut werden durften.

Für Verwaltungen und Eigentümer reicht es deshalb nicht, lediglich nach dem Baujahr eines Geräts zu fragen. Für jedes betroffene Objekt sollte feststehen, welches Messsystem vorhanden ist, ob es ohne Wohnungszutritt ausgelesen werden kann und welche technischen Anforderungen das System bereits erfüllt.

Was bedeutet „fernablesbar“?

Die Heizkostenverordnung definiert den Begriff selbst. Eine Ausstattung ist fernablesbar, wenn sie abgelesen werden kann, ohne dass dafür die einzelnen Nutzeinheiten betreten werden müssen. Eine bestimmte Übertragungstechnik schreibt diese Definition nicht vor.

In der Praxis erfolgt die Übertragung meistens per Funk. Entscheidend ist rechtlich aber nicht, ob auf dem Gerät das Wort „Funk“ steht, sondern ob die Voraussetzungen der Verordnung tatsächlich erfüllt werden.

Das ist gerade bei älteren elektronischen Geräten wichtig. Ein elektronisches Display macht einen Heizkostenverteiler nicht automatisch fernablesbar. Muss weiterhin ein Ableser die Wohnung betreten, erfüllt das Gerät die Definition des § 5 Abs. 2 HeizkostenV nicht.

Bereits fernablesbare Altgeräte müssen Ende 2026 nicht automatisch ersetzt werden

Die verschiedenen Übergangsfristen der Heizkostenverordnung werden häufig miteinander vermischt.

Für nicht fernablesbare Altgeräte endet die wesentliche Übergangsfrist am 31. Dezember 2026. Anders sieht es bei Geräten aus, die bereits fernablesbar sind und bis zum 1. Dezember 2022 installiert wurden.

Solche Systeme müssen nicht allein wegen des Jahreswechsels 2026/2027 ausgetauscht werden. Für die zusätzlichen Anforderungen an die Anbindung an ein Smart-Meter-Gateway und die Interoperabilität enthält § 5 Abs. 4 HeizkostenV eine längere Übergangsregelung. Diese Geräte müssen die entsprechenden Anforderungen erst nach dem 31. Dezember 2031 durch Nachrüstung oder Austausch erfüllen.

Für die Bestandsprüfung ergeben sich damit drei unterschiedliche Fälle:

1. Das System ist noch nicht fernablesbar: Umrüstung grundsätzlich bis Ende 2026.

2. Das System wurde bereits vor Dezember 2022 fernablesbar installiert: Fernablesbarkeit kann ausreichen; die zusätzlichen technischen Anforderungen sind gesondert im Hinblick auf die Übergangsfrist bis Ende 2031 zu prüfen.

3. Das System wird heute neu installiert: Es muss die aktuell geltenden Anforderungen unmittelbar erfüllen.

Ein pauschaler Austausch sämtlicher älterer Funkgeräte zum 31. Dezember 2026 wäre deshalb genauso falsch wie die Annahme, jedes elektronische Gerät könne unverändert weiterbetrieben werden.

Welche technischen Anforderungen gelten bei einer heutigen Umrüstung?

Wer ein nicht fernablesbares System jetzt ersetzt, sollte nicht nur darauf achten, dass künftig kein Wohnungszutritt zur Ablesung mehr notwendig ist.

Seit Dezember 2022 dürfen grundsätzlich nur noch fernablesbare Ausstattungen neu installiert werden, die sicher an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können und die Anforderungen an die Interoperabilität erfüllen. Die Schnittstellen sollen ermöglichen, dass ein anderer Ablesedienst die Geräte bei einem späteren Anbieterwechsel selbst fernablesen kann. Das hierfür benötigte Schlüsselmaterial ist dem Gebäudeeigentümer kostenfrei zur Verfügung zu stellen.

Bei einem Angebot eines Messdienstleisters sollte deshalb nicht lediglich „Funkablesung“ bestätigt sein. Es sollte auch nachvollziehbar sein, dass das angebotene System die aktuellen Anforderungen des § 5 HeizkostenV erfüllt.

Die 2025 im Auftrag der Bundesregierung veröffentlichte Evaluierung der Heizkostenverordnung kommt zu dem Ergebnis, dass Fernablesbarkeit und Interoperabilität in der Praxis grundsätzlich akzeptiert sind. Die konkreten finanziellen Auswirkungen auf Mieter konnten aufgrund der verfügbaren Daten allerdings nicht verlässlich beziffert werden. An der gesetzlichen Umrüstfrist hat diese Evaluierung nichts geändert.

Mit der Fernablesbarkeit kommt die monatliche Verbrauchsinformation

Die Pflicht zur unterjährigen Verbrauchsinformation gilt nicht erst ab 2027. Sie besteht bereits seit dem 1. Januar 2022, sobald fernablesbare Ausstattungen installiert sind.

Der Gebäudeeigentümer muss den Nutzern monatlich Verbrauchsinformationen für Heizung und Warmwasser mitteilen. Diese müssen mindestens enthalten:

• den Verbrauch des letzten Monats in Kilowattstunden,

• einen Vergleich mit dem Vormonat,

• soweit entsprechende Daten vorhanden sind einen Vergleich mit demselben Monat des Vorjahres,

• einen Vergleich mit einem normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsnutzer derselben Nutzerkategorie.

Die unterjährige Verbrauchsinformation ist keine monatliche Heizkostenabrechnung. Sie soll den laufenden Verbrauch transparent machen und ersetzt die jährliche Abrechnung nicht. Die normalen Abrechnungspflichten bleiben ausdrücklich bestehen.

Damit wird die Umrüstung organisatorisch wichtiger, als es auf den ersten Blick erscheint. Es genügt nicht, neue Funkgeräte montieren zu lassen und das Thema anschließend als erledigt zu betrachten. Gleichzeitig muss geklärt sein, wie die monatlichen Daten die richtigen Nutzer erreichen.

Portal und App sind möglich – die Nutzer müssen aber tatsächlich eingebunden sein

In der Praxis übernehmen Messdienstleister die monatliche Verbrauchsinformation häufig über Online-Portale oder Apps. Eine solche digitale Bereitstellung ist grundsätzlich möglich. Auch die Datenschutzaufsicht erkennt Portale und Apps als möglichen Übermittlungsweg an.

Für die Verwaltung sollte trotzdem nachvollziehbar geregelt sein,

• wer als Nutzer hinterlegt ist,

• wie Nutzerwechsel gemeldet werden,

• wie vermietete Eigentumswohnungen behandelt werden,

• wie Nutzer über neue Monatsinformationen informiert werden und

• was geschieht, wenn ein Nutzer keine digitale Kommunikationsmöglichkeit verwendet.

Gerade bei Wohnungseigentümergemeinschaften darf nicht davon ausgegangen werden, dass die Daten des Eigentümers automatisch auch den Mieter erreichen.

Besonderheit bei vermieteten Eigentumswohnungen

Bei einer WEG bestehen zwei Rechtsverhältnisse.

Im Verhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem einzelnen Eigentümer steht die GdWE dem Gebäudeeigentümer gleich. Vermietet der Wohnungseigentümer seine Wohnung, ist er selbst im Verhältnis zu seinem Mieter für die Pflichten aus der Heizkostenverordnung verantwortlich.

In der Praxis kann der Messdienstleister die Verbrauchsinformation gegebenenfalls unmittelbar an den Mieter übermitteln. Organisatorisch muss aber sichergestellt sein, dass die richtigen Empfängerdaten vorliegen und Nutzerwechsel zeitnah berücksichtigt werden.

Für Hausverwaltungen ist deshalb spätestens mit der Umstellung auf fernablesbare Technik zu klären, wie Eigentümer und gegebenenfalls deren Mieter in das Informationssystem eingebunden werden.

Kauf oder Miete der neuen Messtechnik?

Messgeräte können gekauft oder von einem Messdienstleister gemietet beziehungsweise auf andere Weise zur Nutzung überlassen werden.

Bei einer Anmietung enthält § 4 Abs. 2 HeizkostenV eine häufig übersehene Besonderheit: Der Gebäudeeigentümer muss den Nutzern die geplante Anmietung vorher unter Angabe der entstehenden Kosten mitteilen. Widerspricht die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang dieser Mitteilung, ist die Maßnahme in dieser Form unzulässig.

Die laufenden Kosten der Anmietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung der Verbrauchserfassungsgeräte sowie Kosten ihrer Verwendung, Eichung, Ablesung, Berechnung, Aufteilung und der Verbrauchsinformation nach § 6a gehören nach der Heizkostenverordnung zu den Kosten des Betriebs der Heizungsanlage. Entsprechendes gilt über § 8 für die Warmwasserversorgung.

Davon zu unterscheiden sind einmalige Anschaffungs- und Einbaukosten. Sie werden nicht allein dadurch zu einer laufenden Position der Heizkostenabrechnung, dass die Umrüstung gesetzlich vorgeschrieben ist.

Welche Unterlagen und Kosten bei der späteren Abrechnung eine Rolle spielen, erläutern wir auch in unserem Beitrag „Betriebskostenabrechnung erstellen lassen: Was Kosten und Aufwand beeinflusst“. Unsere Leistungen rund um die Abrechnung finden Sie außerdem auf der Seite Betriebskostenabrechnung.

Was passiert, wenn Ende 2026 noch nicht umgerüstet wurde?

§ 12 HeizkostenV gibt Nutzern ein eigenes Kürzungsrecht.

Hat der Gebäudeeigentümer entgegen § 5 Abs. 2 oder Abs. 3 keine vorgeschriebene fernablesbare Ausstattung installiert, kann der Nutzer den auf ihn entfallenden Anteil der Heiz- und Warmwasserkosten um 3 Prozent kürzen.

Ein weiteres Kürzungsrecht von 3 Prozent besteht, wenn die Verbrauchsinformationen nach § 6a nicht oder nicht vollständig mitgeteilt werden. Mehrere einschlägige Kürzungstatbestände können nebeneinander relevant werden.

Davon wiederum zu unterscheiden ist das schon länger bestehende Kürzungsrecht von 15 Prozent, wenn Wärme- oder Warmwasserkosten entgegen der Heizkostenverordnung überhaupt nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Nicht jede verspätete Umrüstung führt deshalb automatisch zu einer 15-Prozent-Kürzung; § 12 unterscheidet die einzelnen Pflichtverletzungen ausdrücklich.

Für Vermieter kann das relevant werden, weil das Kürzungsrecht nicht erst eine behördliche Sanktion voraussetzt. Es wirkt unmittelbar auf die Abrechnung gegenüber dem Nutzer.

In der WEG gilt das 3-Prozent-Kürzungsrecht nicht im Innenverhältnis

Für Wohnungseigentümer enthält § 12 Abs. 1 HeizkostenV eine wichtige Ausnahme.

Die besonderen Kürzungsrechte wegen fehlender Fernablesbarkeit und fehlender Verbrauchsinformation gelten nicht im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. In diesem Verhältnis verbleibt es bei den allgemeinen wohnungseigentumsrechtlichen Vorschriften.

Ist die Wohnung dagegen vermietet, besteht dieses Privileg gegenüber dem Mieter nicht. Im Verhältnis zum Mieter steht der vermietende Wohnungseigentümer selbst dem Gebäudeeigentümer gleich.

Damit kann eine verspätete Umsetzung innerhalb einer WEG vor allem für vermietende Eigentümer wirtschaftlich relevant werden. Die technische Organisation erfolgt zwar regelmäßig auf Ebene der Gemeinschaft, das Kürzungsrecht des Mieters richtet sich jedoch gegen seinen Vermieter.

Welche Ausnahmen gibt es?

Die Frist ist nicht ausnahmslos.

§ 5 Abs. 3 HeizkostenV nimmt Fälle aus, in denen die Nachrüstung oder der Austausch wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch unangemessenen Aufwand beziehungsweise in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde.

Daneben enthält § 11 HeizkostenV allgemeine Ausnahmen von verschiedenen Pflichten der Verordnung. Dazu gehören beispielsweise bestimmte Fälle, in denen eine Verbrauchserfassung technisch nicht möglich oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten durchführbar ist. Für diese allgemeine Ausnahme konkretisiert § 11, dass Kosten insbesondere dann unverhältnismäßig hoch sind, wenn sie nicht durch die in der Regel innerhalb von zehn Jahren erzielbaren Einsparungen erwirtschaftet werden können.

Die Ausnahmen sollten allerdings nicht pauschal angenommen werden. Ein hohes Angebot oder organisatorischer Aufwand bedeutet für sich genommen noch nicht, dass die gesetzliche Umrüstpflicht entfällt. Wer sich auf eine Ausnahme berufen möchte, sollte die technischen und wirtschaftlichen Gründe objektbezogen prüfen und dokumentieren.

Was Vermieter und WEG-Verwaltungen jetzt prüfen sollten

Bei Objekten mit zentraler Wärme- oder Warmwasserversorgung sollte zunächst festgestellt werden, welche Verbrauchserfassungsgeräte tatsächlich vorhanden sind. Entscheidend sind Gerätetyp, Installationszeitpunkt und die Frage, ob eine Ablesung ohne Zugang zur Wohnung möglich ist.

Ist das System bereits fernablesbar, sollte beim Messdienstleister geklärt werden, ob es sich um ein bestehendes System mit Übergangsfrist bis 2031 handelt oder ob die aktuellen Anforderungen an Interoperabilität und Smart-Meter-Gateway-Anbindbarkeit bereits erfüllt sind.

Bei noch nicht fernablesbaren Geräten sollte die Umrüstung nicht erst zum Jahresende beauftragt werden. Neben dem eigentlichen Angebot müssen je nach Objekt die Entscheidung der Eigentümergemeinschaft, Finanzierung, Nutzerinformation bei einer Gerätemiete, Terminierung der Montage und die anschließende Einrichtung der monatlichen Verbrauchsinformation berücksichtigt werden.

Ebenso sollte bereits vor der Montage geklärt sein, wie Eigentümer, Mieter und Nutzerwechsel im Portal beziehungsweise beim Messdienstleister gepflegt werden. Die Verpflichtung endet nicht mit dem Austausch der Geräte.

Für vermietete Objekte sollte außerdem kontrolliert werden, ob die laufenden Kosten des Messdienstes und die Verbrauchsinformation in der Heizkostenabrechnung richtig verarbeitet werden. Die CO₂-Kostenaufteilung ist hiervon eine weitere, getrennte Pflicht. Wie diese funktioniert, behandeln wir in unserem Beitrag „CO₂-Kostenaufteilung: Stufenmodell und Abrechnung für Vermieter“.

Wer diese Punkte jetzt objektweise prüft, kann die Umrüstung noch geordnet abschließen und verhindert, dass erst nach Ablauf der gesetzlichen Frist auffällt, dass zwar neue Geräte bestellt wurden, die technische oder organisatorische Umsetzung aber noch nicht vollständig erfolgt ist.

Häufige Fragen

Müssen wirklich alle Heizkostenverteiler bis Ende 2026 ausgetauscht werden?

Nein. Entscheidend ist, ob die vorhandenen Geräte fernablesbar sind. Nicht fernablesbare Altgeräte müssen grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden. Bereits fernablesbare Systeme müssen nicht allein wegen des Fristablaufs ausgetauscht werden. Für bestimmte vor Dezember 2022 installierte fernablesbare Systeme gilt für zusätzliche technische Anforderungen eine Übergangsregelung bis nach Ende 2031.

Gilt die Frist auch für Warmwasserzähler?

Ja. § 5 HeizkostenV erfasst neben Heizkostenverteilern und Wärmezählern auch Warmwasserzähler, soweit sie der Verbrauchserfassung nach der Heizkostenverordnung dienen. Reine Kaltwasserzähler werden von dieser Umrüstpflicht der Heizkostenverordnung dagegen nicht erfasst.

Müssen bereits vorhandene Funkzähler zum 31. Dezember 2026 erneut ersetzt werden?

Nicht automatisch. Sind vorhandene Geräte bereits fernablesbar und wurden sie bis zum 1. Dezember 2022 installiert, gewährt § 5 Abs. 4 HeizkostenV für die zusätzlichen Anforderungen an Smart-Meter-Gateway-Anbindbarkeit und Interoperabilität eine längere Übergangsfrist. Diese Anforderungen müssen erst nach dem 31. Dezember 2031 erfüllt werden.

Muss bei fernablesbaren Geräten jeden Monat eine Verbrauchsinformation verschickt werden?

Ja. Seit dem 1. Januar 2022 sind bei installierter fernablesbarer Messtechnik monatliche Verbrauchsinformationen vorgeschrieben. Sie müssen insbesondere den Verbrauch des letzten Monats sowie Vergleichswerte enthalten. Die Information ersetzt die jährliche Heizkostenabrechnung nicht.

Kann ein Mieter die Heizkosten kürzen, wenn 2027 noch nicht fernablesbare Geräte vorhanden sind?

Grundsätzlich ja, sofern die gesetzliche Umrüstpflicht besteht und keine Ausnahme greift. § 12 Abs. 1 HeizkostenV sieht hierfür ein Kürzungsrecht von 3 Prozent des auf den Nutzer entfallenden Kostenanteils vor. Ein weiteres 3-Prozent-Kürzungsrecht kann bei fehlender oder unvollständiger Verbrauchsinformation hinzukommen.

Kann ein Wohnungseigentümer wegen fehlender Fernablesbarkeit 3 Prozent gegenüber der WEG kürzen?

Nein. § 12 Abs. 1 HeizkostenV schließt die besonderen Kürzungsrechte im Verhältnis zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausdrücklich aus. Vermietet der Eigentümer seine Wohnung, gilt diese Ausnahme im Verhältnis zu seinem Mieter jedoch nicht.

Wurde die Frist zum 31. Dezember 2026 verlängert?

Nach dem geltenden Stand vom 28. September 2026 nein. § 5 Abs. 3 HeizkostenV enthält weiterhin den 31. Dezember 2026 als maßgeblichen Termin für nicht fernablesbare Bestandsgeräte. Auch die 2025 veröffentlichte Evaluierung der Regelungen hat diese Frist nicht geändert.

Rechtsgrundlagen und Stand

Rechtsstand dieses Beitrags ist der 28. September 2026.

Maßgeblich sind insbesondere §§ 1, 3 bis 6b, 7, 8, 11 und 12 der Heizkostenverordnung. Die Anforderungen an fernablesbare Verbrauchserfassungsgeräte wurden mit der zum 1. Dezember 2021 in Kraft getretenen Änderung der Heizkostenverordnung eingeführt. Die Regelungen setzen unter anderem Vorgaben der europäischen Energieeffizienzrichtlinie zur Fernablesbarkeit und zur unterjährigen Verbrauchsinformation um.

Nach § 5 Abs. 3 HeizkostenV müssen nicht fernablesbare Bestandsgeräte grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden. § 5 Abs. 4 enthält eine gesonderte Übergangsregelung für bestimmte bereits fernablesbare Altgeräte bis nach Ende 2031. § 6a regelt die monatliche Verbrauchsinformation, § 12 die entsprechenden Kürzungsrechte.

Die Bundesregierung hat die Auswirkungen der Regelungen zur Fernablesbarkeit und Interoperabilität 2025 gemäß § 5 Abs. 8 HeizkostenV evaluieren lassen. Der Bericht wurde am 4. September 2025 veröffentlicht. Die geltende Umrüstfrist zum 31. Dezember 2026 besteht unverändert fort.