Mietrechtsnovelle 2026: Was sich für Vermieter ändern könnte

Stand: 16. August 2026. Die Bundesregierung will mehrere Punkte im Wohnraummietrecht ändern. Der Gesetzentwurf wurde am 9. Juli 2026 erstmals im Bundestag beraten und anschließend an den Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz überwiesen. Beschlossen ist das Gesetz damit noch nicht.

Für Vermieter ist die Mietrechtsnovelle 2026 trotzdem relevant. Betroffen wären unter anderem möblierte Vermietung, Kurzzeitverträge, Indexmieten, Kündigungen wegen Zahlungsverzugs und das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungen.

Wichtig: Dieser Beitrag beschreibt den Regierungsentwurf in der Fassung der Bundestagsdrucksache 21/6807. Im weiteren Gesetzgebungsverfahren können sich einzelne Regelungen noch ändern.

1. Kurzzeitvermietung: sechs Monate sollen zur festen Grenze werden

Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch fällt bereits heute in mehreren Punkten aus dem normalen Mieterschutz heraus. Eine feste gesetzliche Höchstdauer nennt § 549 BGB bislang aber nicht.

Der Entwurf will das konkretisieren. Die Ausnahme soll künftig grundsätzlich nur gelten, wenn der Mieter den Wohnraum wegen eines besonderen vorübergehenden Bedarfs für höchstens sechs Monate anmietet. Ergibt sich erst nach Mietbeginn ein längerer Bedarf, soll eine Verlängerung auf insgesamt bis zu acht Monate möglich sein.

Für Vermieter ist dabei ein Punkt besonders wichtig: Ein Vertrag über sechs Monate wäre nicht automatisch eine zulässige Kurzzeitvermietung. Der besondere vorübergehende Bedarf des Mieters bleibt Teil der geplanten Regelung.

Nach der vorgesehenen Übergangsregelung soll die Neuregelung nur für Mietverträge gelten, die nach ihrem Inkrafttreten geschlossen werden.

2. Möblierte Wohnungen: Zuschlag soll erstmals gesetzlich geregelt werden

Bei möbliertem Wohnraum gilt die Mietpreisbremse grundsätzlich bereits heute, wenn die Wohnung in einem entsprechend ausgewiesenen Gebiet liegt. Für den Möblierungszuschlag gibt es bislang aber keine feste gesetzliche Berechnungsmethode. Genau das soll sich ändern.

Nach dem Entwurf wäre ein monatlicher Möblierungszuschlag angemessen, wenn er höchstens 1 Prozent des geschätzten Zeitwerts der Einrichtungsgegenstände bei Vertragsschluss beträgt. Bei einem vollständig möblierten Wohnraum soll zusätzlich vermutet werden, dass ein Zuschlag von bis zu 10 Prozent der für den unmöblierten Wohnraum geschuldeten Miete angemessen ist.

Ein einfaches Beispiel: Wird der Zeitwert der überlassenen Möbel bei Vertragsschluss nachvollziehbar mit 5.000 Euro angesetzt, wären nach der 1-Prozent-Methode 50 Euro im Monat der vorgesehene Orientierungswert.

Ausstattungsmerkmale, die ein anwendbarer Mietspiegel bereits berücksichtigt, dürfen dabei nicht noch einmal über den Zuschlag angesetzt werden. Außerdem soll der Vermieter die Höhe des Möblierungszuschlags künftig vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters unaufgefordert mitteilen.

Fehlt diese Information, soll die Wohnung für die Prüfung der zulässigen Miethöhe zunächst als unmöbliert gelten. Selbst nach einer späteren Nachholung der Auskunft soll diese Folge noch zwei Jahre bestehen bleiben.

Wer möbliert vermietet, sollte deshalb Anschaffungsbelege oder zumindest eine nachvollziehbare Dokumentation des Zeitwerts vorhalten und den Zuschlag im Vertragsprozess getrennt ausweisen.

3. Indexmiete: Keine starre 3-Prozent-Grenze

Bei der geplanten Änderung zur Indexmiete wird häufig verkürzt von einem 3-Prozent-Deckel gesprochen. Genau das sieht der Regierungsentwurf nicht vor.

Die Begrenzung soll nur für Wohnraum in Gebieten gelten, die von der jeweiligen Landesregierung wegen eines besonders angespannten Wohnungsmarkts durch Rechtsverordnung bestimmt werden. Steigt der maßgebliche Preisindex innerhalb eines Jahres um mehr als 3 Prozent, soll die Hälfte des darüberliegenden Anteils unberücksichtigt bleiben.

Beispiel: Steigt der Preisindex um 5 Prozent, wären nach dem Entwurf nicht 3 Prozent, sondern 4 Prozent für die Indexanpassung zu berücksichtigen.

Die geplante Regelung setzt also zwei Dinge voraus: eine entsprechend starke Indexentwicklung und eine Landesverordnung für das betreffende Gebiet. Sie würde zudem nicht nur neue Indexmietverträge betreffen. Bei bestehenden Verträgen könnte sie auf künftige Änderungserklärungen Anwendung finden, sobald die Wohnung in den Bereich einer entsprechenden Rechtsverordnung fällt.

4. Zahlungsverzug: Nachzahlung soll künftig auch eine ordentliche Kündigung retten können

Bei Mietrückständen ist die aktuelle Rechtslage für viele Vermieter zunächst wenig intuitiv. Eine vollständige Nachzahlung innerhalb der gesetzlichen Schonfrist kann eine fristlose Kündigung unwirksam machen. Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung wird dadurch derzeit nicht automatisch beseitigt.

Der Regierungsentwurf will diese Lücke teilweise schließen. Bei einer ordentlichen Kündigung wegen Mietrückständen oder einer nicht geleisteten Mietsicherheit soll die vollständige Befriedigung des Vermieters künftig ebenfalls zur Unwirksamkeit der Kündigung führen können.

Diese Möglichkeit soll allerdings nur einmal innerhalb des gesamten Mietverhältnisses bestehen. Andere, unabhängig daneben bestehende Kündigungsgründe bleiben davon unberührt.

Für die Verwaltungspraxis bedeutet das vor allem: Rückstände, Zahlungseingänge, Fristen und der konkrete Kündigungsgrund müssen weiterhin sauber dokumentiert werden. Bis zu einem tatsächlichen Inkrafttreten gilt die heutige Rechtslage unverändert weiter.

5. Modernisierung: Vereinfachtes Verfahren soll bis 20.000 Euro möglich sein

Beim vereinfachten Verfahren für Modernisierungsmieterhöhungen liegt die gesetzliche Wertgrenze derzeit bei 10.000 Euro je Wohnung. Der Entwurf sieht eine Anhebung auf 20.000 Euro vor.

Das bedeutet nicht, dass Vermieter dadurch automatisch eine höhere Miete verlangen dürften. Geändert würde zunächst die Frage, bis zu welcher Größenordnung das vereinfachte Berechnungsverfahren nach § 559c BGB genutzt werden kann.

Nach dem Entwurf soll die höhere Grenze nur für Modernisierungsmaßnahmen gelten, die dem Mieter nach Inkrafttreten der Änderung angekündigt werden.

Zu den Anforderungen an eine Mieterhöhung nach Modernisierung haben wir bereits einen gesonderten Beitrag veröffentlicht.

6. Was Vermieter jetzt schon prüfen können

Akuter Änderungsbedarf besteht durch den Gesetzentwurf noch nicht. Laufende Verträge sollten deshalb nicht vorsorglich so behandelt werden, als wäre das Gesetz bereits beschlossen. Einige Abläufe lassen sich trotzdem sinnvoll vorbereiten:

• Möblierte Vermietung: Anschaffungskosten, Alter und Zeitwert der Möbel nachvollziehbar dokumentieren und den Zuschlag getrennt erfassen.

• Kurzzeitvermietung: Den tatsächlichen vorübergehenden Bedarf des Mieters dokumentieren und sich nicht allein auf eine kurze Vertragslaufzeit verlassen.

• Indexmiete: Im Blick behalten, welche Objekte in angespannten Wohnungsmärkten liegen. Die Berechnung selbst sollte aber erst geändert werden, wenn eine neue Rechtslage tatsächlich gilt.

• Zahlungsverzug: Rückstände, Mahnungen und Zahlungseingänge weiterhin lückenlos dokumentieren. Die geplante Schonfristregelung ist noch kein geltendes Recht.

• Modernisierung: Ankündigungszeitpunkt und Kosten sauber festhalten. Maßnahmen sollten nicht allein wegen des laufenden Gesetzgebungsverfahrens verschoben werden.

7. Wann könnten die Änderungen gelten?

Einen festen Starttermin gibt es derzeit nicht. Der Gesetzentwurf unterscheidet außerdem zwischen den einzelnen Änderungen.

Die neuen Regeln zur Kurzzeitvermietung und zum Möblierungszuschlag sollen nach der derzeitigen Fassung erst am ersten Tag des vierten Kalendermonats nach der Verkündung in Kraft treten. Die übrigen Änderungen – darunter Indexmiete, Schonfrist und die höhere Grenze beim vereinfachten Modernisierungsverfahren – sollen grundsätzlich am Tag nach der Verkündung gelten.

Solange das Gesetz nicht verabschiedet und verkündet ist, gibt es deshalb keinen seriösen konkreten Starttermin. Wir aktualisieren diesen Beitrag, sobald sich der Gesetzgebungsstand wesentlich ändert.

Stand und Quellen

Stand dieses Beitrags: 16.08.2026. Grundlage sind der Regierungsentwurf BT-Drs. 21/6807, die erste Beratung des Deutschen Bundestages vom 09.07.2026 sowie das aktuell geltende Bürgerliche Gesetzbuch.

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