Betriebskosten zu hoch? Müssen Vermieter Vergleichsangebote einholen?

Wenn die Betriebskosten deutlich steigen, kommt schnell die Frage auf, ob der Vermieter vorher mehrere Vergleichsangebote hätte einholen müssen. Das betrifft in der Praxis zum Beispiel Gebäudereinigung, Hausmeister, Gartenpflege oder Wartungsverträge. Der Bundesgerichtshof hat hierzu im Mai 2026 eine wichtige Entscheidung getroffen.

Die kurze Antwort ist: Bei normalen Betriebskosten sind Vergleichsangebote nicht automatisch vorgeschrieben. Der Vermieter muss trotzdem wirtschaftlich handeln. Entscheidend ist am Ende, ob Preis und Leistung noch in einem angemessenen Verhältnis stehen.

Kurz gesagt: Was gilt bei Vergleichsangeboten?

• Bei der Betriebskostenabrechnung gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot.

• Für normale Betriebskosten gibt es keine allgemeine Pflicht, zwei oder drei Vergleichsangebote einzuholen.

• Fehlende Vergleichsangebote allein bedeuten noch nicht, dass unwirtschaftlich gehandelt wurde.

• Entscheidend ist, ob tatsächlich zu nicht marktgerechten und objektiv überhöhten Preisen beauftragt wurde.

• Grundsätzlich muss der Mieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darlegen und beweisen.

• Einwendungen gegen die Abrechnung müssen grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang erhoben werden.

Was bedeutet das Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskosten?

§ 556 Abs. 3 BGB schreibt vor, dass bei der Betriebskostenabrechnung der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist. Im Grunde bedeutet das: Der Vermieter darf Kosten nicht völlig unabhängig davon verursachen, ob Preis und Leistung noch in einem vernünftigen Verhältnis stehen.

Das heißt aber nicht, dass immer der billigste Anbieter gewählt werden muss. Ein günstigeres Angebot kann einen anderen Leistungsumfang haben oder bei Erreichbarkeit, Reaktionszeit und Zuverlässigkeit schlechter sein. Solche Unterschiede muss man bei einem Preisvergleich mit berücksichtigen.

Was hat der BGH 2026 zu Vergleichsangeboten entschieden?

Der BGH hat mit Urteil vom 20. Mai 2026 (VIII ZR 6/24) klargestellt, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht schon deshalb verletzt ist, weil vor einer Beauftragung keine Vergleichsangebote eingeholt wurden.

Zunächst muss feststehen, dass die betreffende Leistung zu einem nicht marktgerechten und objektiv überhöhten Preis beauftragt wurde. Außerdem muss ein Preisvergleich überhaupt gezeigt haben können, dass eine günstigere Beauftragung möglich gewesen wäre.

Erst wenn eine solche überhöhte Beauftragung feststeht, wird die Frage wichtig, was der Vermieter unternommen hat, um einen günstigeren Anbieter zu finden. Dann können auch eingeholte oder nicht eingeholte Vergleichsangebote eine Rolle spielen.

Wann können Betriebskosten tatsächlich zu hoch sein?

Das lässt sich nicht allein daran festmachen, dass eine einzelne Position hoch aussieht oder gegenüber dem Vorjahr gestiegen ist. Man muss sich ansehen, was für die konkrete Leistung marktüblich ist und ob die Vergleichsangebote wirklich dasselbe enthalten.

Bei einer Gebäudereinigung macht es zum Beispiel einen Unterschied, ob nur das Treppenhaus gereinigt wird oder zusätzlich Keller, Glasflächen und Nebenräume dazugehören. Ähnlich ist es bei Hausmeister- und Wartungsverträgen. Dort können Leistungsumfang, Einsatzzeiten und Reaktionsfristen den Preis deutlich beeinflussen.

Problematisch wird es, wenn eine tatsächlich vergleichbare Leistung deutlich günstiger am Markt erhältlich ist und es für den höheren Preis keine nachvollziehbare Erklärung gibt.

Wer muss einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot beweisen?

Grundsätzlich liegt die Darlegungs- und Beweislast beim Mieter. Es reicht also nicht aus, eine Kostenposition einfach als zu teuer zu bezeichnen. Der Vermieter muss auch nicht allein deshalb einen eigenen Preisvergleich vorlegen, weil der Mieter die Kosten beanstandet.

Für die Prüfung ist deshalb die Belegeinsicht bei der Betriebskostenabrechnung wichtig. Über Rechnungen, Verträge und Leistungsbeschreibungen lässt sich zunächst nachvollziehen, was überhaupt vereinbart und abgerechnet wurde.

Welche Frist gilt für Einwendungen?

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung muss der Mieter grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Der BGH hat ausdrücklich klargestellt, dass diese Frist auch für den Einwand gilt, der Vermieter habe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen.

Wer eine Kostenposition wegen einer angeblich unwirtschaftlichen Beauftragung beanstanden möchte, sollte das deshalb innerhalb dieser Frist konkret mitteilen. Etwas anderes gilt nur, wenn der Mieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.

Was bedeutet das Urteil für Vermieter und Hausverwaltungen?

Das Urteil bedeutet nicht, dass laufende Verträge nicht mehr geprüft werden müssen. Es stellt nur klar, dass aus fehlenden Vergleichsangeboten nicht automatisch eine Pflichtverletzung wird.

Gerade bei größeren Verträgen oder deutlichen Preissteigerungen halte ich es trotzdem für sinnvoll, sich den Markt anzusehen. Dabei sollte nicht nur der Preis verglichen werden, sondern auch der tatsächliche Leistungsumfang. So lässt sich später besser nachvollziehen, warum ein bestimmter Anbieter beauftragt wurde.

Die Auswahl und Koordination von Dienstleistern gehört auch zu den typischen Aufgaben einer Hausverwaltung. Eine saubere Vertrags- und Rechnungsdokumentation erleichtert später auch die Betriebskostenabrechnung und die Beantwortung von Rückfragen.

Sind Vergleichsangebote trotzdem sinnvoll?

Ja. Rechtliche Mindestanforderung und sinnvolle Verwaltungspraxis sind nicht immer dasselbe. Bei kostenintensiven Leistungen können Vergleichsangebote helfen, Preissteigerungen einzuordnen und unterschiedliche Leistungsumfänge gegenüberzustellen.

Besonders sinnvoll ist eine erneute Prüfung aus meiner Sicht bei starken Preissteigerungen, größeren Vertragsänderungen, einem Anbieterwechsel oder wenn ein langfristiger Vertrag neu abgeschlossen werden soll. Ob dafür zwei, drei oder mehr Angebote sinnvoll sind, kann man aber nicht pauschal sagen.

Wichtige Ausnahme: drei Angebote beim Glasfaserbereitstellungsentgelt

Von der allgemeinen Regel gibt es Ausnahmen. Eine davon steht direkt in § 556 Abs. 3a BGB. Bei einem Glasfaserbereitstellungsentgelt für eine aufwändige Maßnahme muss der Vermieter soweit möglich drei Angebote einholen und das wirtschaftlichste auswählen, wenn die Kosten auf den Mieter umgelegt werden sollen.

Diese besondere Drei-Angebote-Regel sollte man deshalb nicht auf sämtliche Betriebskosten übertragen. Sie gilt für den gesetzlich geregelten Sonderfall der Glasfaserbereitstellung.

Praxisbeispiel: Gebäudereinigung deutlich teurer als andere Anbieter

Angenommen, für die Gebäudereinigung werden jährlich 8.400 Euro abgerechnet und ein Mieter findet Angebote über 6.500 und 7.000 Euro. Damit steht noch nicht automatisch fest, dass die 8.400 Euro unwirtschaftlich sind.

Zuerst müsste geprüft werden, ob Reinigungsumfang, Häufigkeit, Objektgröße und weitere Vertragsbedingungen tatsächlich vergleichbar sind. Sind die Leistungen im Wesentlichen gleich und liegt der beauftragte Preis deutlich über dem marktüblichen Niveau, kann ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot in Betracht kommen.

Häufige Fragen zu Betriebskosten und Vergleichsangeboten

Muss ein Vermieter immer drei Vergleichsangebote einholen?

Nein. Bei normalen Betriebskosten gibt es keine allgemeine Drei-Angebote-Pflicht. Eine besondere Regel besteht allerdings beim Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 556 Abs. 3a BGB.

Muss der Vermieter immer den billigsten Anbieter wählen?

Nein. Entscheidend ist ein angemessenes Verhältnis zwischen Preis und Leistung. Ein teurerer Anbieter kann deshalb trotzdem wirtschaftlich sein, wenn der Leistungsumfang oder andere relevante Vertragsbedingungen besser sind.

Ist die gesamte Betriebskostenabrechnung unwirksam, wenn zu teuer beauftragt wurde?

Nein. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot macht nicht automatisch die gesamte Abrechnung unwirksam. Rechtlich geht es um die unnötigen Mehrkosten und einen entsprechenden Schadensersatz- beziehungsweise Freistellungsanspruch des Mieters.

Wie lange kann ein Mieter zu hohe Betriebskosten beanstanden?

Grundsätzlich müssen Einwendungen innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnung erhoben werden. Das gilt nach dem BGH auch für den Einwand, der Vermieter habe unwirtschaftlich gehandelt.

Fazit für Vermieter und Hausverwaltungen

Das BGH-Urteil schafft an einem wichtigen Punkt Klarheit: Bei normalen Betriebskosten ist eine fehlende Angebotsrunde für sich genommen noch kein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Entscheidend ist, ob tatsächlich zu einem nicht marktgerechten und objektiv überhöhten Preis beauftragt wurde.

Trotzdem bleibt es sinnvoll, größere Kostenpositionen und deutliche Preissteigerungen im Blick zu behalten. Vergleichsangebote können dabei helfen, sind aber kein Selbstzweck. Wichtig ist, dass Preis und Leistung nachvollziehbar zusammenpassen.

Weitere Informationen zur Erstellung und Prüfung von Abrechnungen finden Sie auf unserer Seite zur Betriebskostenabrechnung.

Rechtsgrundlagen und Stand

Stand: August 2026. Wesentliche Grundlage ist § 556 Abs. 3 und 3a BGB. Den aktuellen Gesetzestext finden Sie beim Bundesministerium der Justiz unter § 556 BGB. Maßgeblich für die Aussagen zu Vergleichsangeboten, Beweislast und Einwendungsfrist ist außerdem das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20. Mai 2026 – VIII ZR 6/24. Eine Volltextübersicht finden Sie bei dejure. Der Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.