Jobcenter und Miete: Was Vermieter beim Grundsicherungsgeld beachten sollten

Seit dem 1. Juli 2026 heißt die bisher als Bürgergeld bezeichnete Geldleistung nach dem SGB II Grundsicherungsgeld. Der Begriff Bürgergeld wird trotzdem noch eine Zeit lang auftauchen: Behörden dürfen ihn übergangsweise bis zum 31. Dezember 2026 weiterverwenden. Auch bei Suchanfragen und älteren Unterlagen wird die bisherige Bezeichnung noch länger eine Rolle spielen.

Für Vermieter ist aber weniger die neue Bezeichnung entscheidend als die Frage, welche Rolle das Jobcenter im Mietverhältnis tatsächlich spielt. Das Jobcenter kann Unterkunftskosten berücksichtigen, eine Mietkaution als Darlehen übernehmen, die laufende Miete unter bestimmten Voraussetzungen direkt an den Vermieter zahlen und in einer Notlage auch bei Mietschulden eingreifen. Eine Mietgarantie entsteht dadurch jedoch nicht.

Dieser Beitrag behandelt Leistungen nach dem SGB II und damit das Grundsicherungsgeld für Arbeitsuchende. Davon zu unterscheiden ist insbesondere die Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung nach dem SGB XII, für die andere Leistungsträger und teilweise andere Regelungen gelten.

Das Jobcenter wird nicht Vertragspartner des Vermieters

Der Mietvertrag wird zwischen Vermieter und Mieter geschlossen. Daran ändert sich nichts, wenn der Mieter Grundsicherungsgeld erhält oder das Jobcenter die Kosten der Unterkunft berücksichtigt.

Das Bundessozialgericht hat hierzu bereits klargestellt, dass aus der Direktzahlung der Unterkunftskosten grundsätzlich kein eigener Zahlungsanspruch des Vermieters gegen das Jobcenter entsteht. Das Jobcenter tritt also nicht allein deshalb in die mietvertragliche Zahlungspflicht des Mieters ein. Auch eine bisher regelmäßig erfolgte Direktzahlung ist deshalb nicht mit einer staatlichen Mietgarantie gleichzusetzen.

Für die Praxis ist diese Trennung wesentlich: Gegenüber dem Vermieter bleibt grundsätzlich der Mieter zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet. Ob und in welcher Höhe das Jobcenter dem Mieter hierfür Leistungen gewährt, betrifft zunächst das sozialrechtliche Verhältnis zwischen Mieter und Jobcenter.

Vor Abschluss des Mietvertrags sollte die Kostenübernahme geklärt sein

Wer Grundsicherungsgeld bezieht und eine neue Wohnung anmieten möchte, soll vor Abschluss des Mietvertrags die Zusicherung des zuständigen kommunalen Trägers zur Berücksichtigung der Unterkunftskosten einholen. Bei einem Umzug in einen anderen Vergleichsraum ist dafür grundsätzlich das Jobcenter am neuen Wohnort zuständig.

Für Vermieter ist es deshalb sinnvoll, vor Vertragsschluss zunächst ein Mietangebot oder die vom zuständigen Jobcenter verlangte Mietbescheinigung zur Verfügung zu stellen. Aus Vermietersicht sollte insbesondere dann, wenn die Finanzierung der Wohnung von den SGB-II-Leistungen abhängt, nicht allein auf eine mündliche Aussage des Interessenten vertraut werden.

Eine Zusicherung des Jobcenters bedeutet allerdings auch dann nicht, dass das Jobcenter Partei des Mietvertrags wird. Sie betrifft die sozialrechtliche Anerkennung der Unterkunftskosten gegenüber dem Leistungsberechtigten.

Die vereinbarte Miete wird nicht automatisch vollständig übernommen

Maßgeblich sind die örtlichen Grenzen für angemessene Unterkunftskosten. Seit dem 1. Juli 2026 ist außerdem die bisherige Karenzzeit eingeschränkt. Zwar besteht grundsätzlich weiterhin eine einjährige Karenzzeit. Unterkunftskosten, die mehr als das Eineinhalbfache der abstrakt angemessenen Aufwendungen betragen, werden jedoch auch während dieser Zeit grundsätzlich nicht vollständig anerkannt. Für unabweisbare Fälle und Bedarfsgemeinschaften mit Kindern sieht das Gesetz Ausnahmen vor. Hinzu kommen mögliche örtliche Quadratmetergrenzen.

Seit Juli 2026 enthält § 22 SGB II außerdem eine ausdrückliche Regelung für Fälle, in denen die vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse nach §§ 556d bis 556g BGB verstößt. Auch deshalb sollte eine sozialrechtliche Kostenanerkennung nicht mit der zivilrechtlichen Wirksamkeit jeder einzelnen mietvertraglichen Forderung gleichgesetzt werden.

Erkennt das Jobcenter nur einen Teil der Unterkunftskosten als Bedarf an, reduziert dies die vertraglich vereinbarte Miete nicht automatisch. Der Mieter muss die Differenz grundsätzlich aus anderen Mitteln aufbringen. Davon getrennt zu prüfen sind mögliche zivilrechtliche Einwendungen gegen die Miethöhe.

Kann das Jobcenter die Mietkaution übernehmen?

Auch die Mietkaution kann unter bestimmten Voraussetzungen berücksichtigt werden. § 22 Abs. 6 SGB II sieht vor, dass Aufwendungen für eine Mietkaution bei vorheriger Zusicherung durch den für die neue Unterkunft zuständigen kommunalen Träger anerkannt werden können. Die Kaution soll dabei als Darlehen erbracht werden.

Für den Vermieter bedeutet das: Soll die Kaution durch das Jobcenter finanziert werden, sollte die Klärung möglichst vor Mietbeginn erfolgen. Allein die Mitteilung des Mietinteressenten, das Jobcenter werde die Kaution übernehmen, ersetzt eine entsprechende Entscheidung des Leistungsträgers nicht.

Die konkrete Auszahlungspraxis kann sich je nach Jobcenter unterscheiden. Häufig wird eine bewilligte Kaution unmittelbar an den Vermieter gezahlt. Auch dadurch wird das Jobcenter aber nicht zum Vertragspartner des Mietverhältnisses.

Wer überweist die laufende Miete?

Im Normalfall erhält der Leistungsberechtigte die für Unterkunft und Heizung berücksichtigten Leistungen selbst und zahlt daraus seine Miete. Eine automatische Direktzahlung an den Vermieter allein wegen des Leistungsbezugs gibt es nicht.

§ 22 Abs. 7 SGB II sieht allerdings zwei wesentliche Fälle für eine Direktzahlung vor.

Zum einen muss das Jobcenter die Unterkunftsleistung auf Antrag der leistungsberechtigten Person an den Vermieter oder einen anderen Empfangsberechtigten zahlen.

Zum anderen soll eine Direktzahlung erfolgen, wenn die zweckentsprechende Verwendung der Unterkunftsleistung nicht sichergestellt ist. Das Gesetz nennt ausdrücklich Mietrückstände, die bereits zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigen, sowie weitere besondere Fallgruppen.

Eine Direktzahlung ist keine Mietgarantie

Auch bei eingerichteter Direktzahlung sollte der tatsächliche Zahlungseingang weiter kontrolliert werden. Ändert sich der Leistungsanspruch, kann sich auch die Zahlung des Jobcenters ändern oder entfallen. Eine lediglich auf Wunsch des Mieters eingerichtete Direktzahlung kann zudem nicht mit einer dauerhaften Verpflichtung des Jobcenters gegenüber dem Vermieter gleichgesetzt werden.

Das ist insbesondere bei Neuvermietungen relevant. Eine Aussage wie „Die Miete kommt direkt vom Jobcenter“ ist für sich genommen keine Absicherung dafür, dass die vereinbarte Miete während der gesamten Vertragsdauer vollständig gezahlt wird.

Was gilt bei Betriebs- und Heizkosten?

Angemessene kalte Betriebskosten sowie angemessene Heizkosten gehören grundsätzlich zu den Kosten der Unterkunft und Heizung. Auch eine Betriebskosten- oder Heizkostennachzahlung kann deshalb im Rahmen des SGB II berücksichtigt werden. Die Abrechnung muss hierzu jedoch vom Leistungsberechtigten beim Jobcenter eingereicht werden.

Der Vermieter selbst kann eine solche Nachzahlung grundsätzlich nicht im eigenen Namen beim Jobcenter beantragen. Dasselbe gilt etwa für Änderungen der laufenden Unterkunftskosten. Der Mieter muss die entsprechenden Unterlagen einreichen und seinen geänderten Bedarf geltend machen.

Umgekehrt wirken sich Guthaben aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen auf den Unterkunftsbedarf aus. Nach § 22 Abs. 3 SGB II mindern entsprechende Rückzahlungen oder Guthaben grundsätzlich die Aufwendungen für Unterkunft und Heizung nach dem Monat der Rückzahlung oder Gutschrift. Das kann auch bei einer bestehenden Direktzahlung dazu führen, dass in einem späteren Monat ein geringerer Betrag vom Jobcenter eingeht.

Gerade deshalb sollten Betriebskostenabrechnung und Mietkonto getrennt und nachvollziehbar geführt werden. Welche Unterlagen für eine ordnungsgemäße Abrechnung benötigt werden, erläutern wir auch in unserem Beitrag „Betriebskostenabrechnung erstellen lassen: Was Kosten und Aufwand beeinflusst“.

Mietrückstände: Was kann der Vermieter tun?

Entstehen Mietrückstände, sollte zunächst der genaue Zahlungsstand festgestellt werden. Notwendig ist eine nachvollziehbare Aufstellung, aus der Sollmiete, tatsächliche Zahlungseingänge und die offenen Beträge nach Monaten hervorgehen.

Der Vermieter kann das Jobcenter über bestehende Mietrückstände informieren. Daraus folgt jedoch kein eigener Anspruch auf Übernahme der offenen Miete. Das Bundessozialgericht hat einen gesetzlichen Schuldbeitritt des Jobcenters zur mietvertraglichen Verpflichtung ausdrücklich verneint.

§ 22 Abs. 8 SGB II eröffnet jedoch die Möglichkeit, Mietschulden zu übernehmen, wenn dies zur Sicherung der Unterkunft gerechtfertigt ist. Droht andernfalls Wohnungslosigkeit und ist die Übernahme gerechtfertigt und notwendig, sollen die Schulden übernommen werden. Die Leistung soll grundsätzlich als Darlehen erbracht werden.

Den entsprechenden Antrag stellt der Leistungsberechtigte. In der Praxis werden hierfür regelmäßig Unterlagen wie Mietvertrag, aktuelle Rückstandsaufstellung, Mahnung, Kündigung oder eine bereits erhobene Räumungsklage benötigt. Welche Voraussetzungen und Nachweise im Einzelnen verlangt werden, hängt auch vom zuständigen Leistungsträger und vom konkreten Fall ab. Das hessische Verwaltungsportal nennt beispielsweise ausdrücklich eine aktuelle Forderungsaufstellung beziehungsweise einen Mietkontoauszug sowie gegebenenfalls Kündigung und Räumungsklage.

Für den Vermieter ist deshalb ein frühes Vorgehen sinnvoll. Je größer der Rückstand wird und je weiter ein Kündigungs- oder Räumungsverfahren fortgeschritten ist, desto schwieriger wird es häufig, das Mietverhältnis noch ohne zusätzliche Kosten und Risiken zu stabilisieren.

Wann können Mietrückstände zur Kündigung führen?

Bei erheblichen Zahlungsrückständen kann eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB in Betracht kommen.

Bei Wohnraum ist die Schwelle insbesondere erreicht, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine mit einem Betrag in Verzug ist, der insgesamt mehr als eine Monatsmiete ausmacht. Alternativ genügt bei einem Rückstand über einen längeren Zeitraum ein Gesamtbetrag in Höhe von zwei Monatsmieten. Die genaue Berechnung sollte im konkreten Kündigungsfall sorgfältig geprüft werden.

Gerade bei einem Mieter im Leistungsbezug sollte eine Kündigung nicht davon abhängig gemacht werden, ob das Jobcenter möglicherweise später noch zahlt. Solange keine Zahlung oder belastbare Verpflichtung zur Begleichung vorliegt, besteht der Mietrückstand zunächst fort.

Was bewirkt eine spätere Zahlung des Jobcenters?

Bei Wohnraummietverhältnissen enthält § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine besondere Schonfristregelung. Eine wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene fristlose Kündigung wird grundsätzlich unwirksam, wenn der Vermieter spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs vollständig befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Für wiederholte Fälle innerhalb von zwei Jahren besteht eine Einschränkung.

Davon zu unterscheiden ist eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung nach § 573 BGB. Der Bundesgerichtshof hat zuletzt mit Urteilen vom 23. Oktober 2024 bestätigt, dass die Schonfristzahlung beziehungsweise die entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle nach geltendem Recht nur die fristlose Kündigung heilt. Eine wegen desselben Zahlungsrückstands zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung wird dadurch nicht automatisch unwirksam.

Genau diese Rechtslage möchte die Bundesregierung ändern. Der Regierungsentwurf zur Mietrechtsnovelle sieht vor, die Schonfristregelung unter bestimmten Voraussetzungen auch auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu übertragen. Der Entwurf wurde am 9. Juli 2026 erstmals im Bundestag beraten und anschließend an den zuständigen Ausschuss überwiesen. Stand 21. September 2026 ist diese Änderung noch nicht geltendes Recht. Den Gesetzgebungsstand behandeln wir gesondert in unserem Beitrag „Mietrechtsnovelle 2026: Was sich für Vermieter ändern könnte“.

Bei einer Räumungsklage wird der Leistungsträger informiert

§ 22 Abs. 9 SGB II enthält für Räumungsklagen wegen entsprechender Mietrückstände eine besondere Mitteilungspflicht. Geht eine solche Räumungsklage beim Gericht ein, muss das Gericht dem örtlich zuständigen SGB-II-Träger unter anderem die Parteien, die monatliche Miete und die Höhe des geltend gemachten Mietrückstands mitteilen. Eine Ausnahme gilt, wenn die Nichtzahlung offensichtlich nicht auf Zahlungsunfähigkeit beruht.

Dadurch erhält der Leistungsträger noch die Möglichkeit zu prüfen, ob Maßnahmen zur Sicherung der Wohnung in Betracht kommen. Das stoppt die Räumungsklage jedoch nicht automatisch und ersetzt auch keine Entscheidung über eine mögliche Schuldenübernahme.

Welche Auskünfte bekommt der Vermieter vom Jobcenter?

Hier entstehen in der Praxis häufig falsche Erwartungen. Das Jobcenter unterliegt dem Sozialgeheimnis nach § 35 SGB I. Sozialdaten dürfen nicht ohne gesetzliche Grundlage an Dritte weitergegeben werden. Der Vermieter hat deshalb keinen allgemeinen Anspruch darauf zu erfahren, weshalb Leistungen bewilligt, gekürzt oder eingestellt wurden oder wie lange der Leistungsbezug voraussichtlich noch besteht.

Eine schriftliche Einwilligung beziehungsweise Vollmacht des Mieters kann die Kommunikation in einem konkreten Vorgang erleichtern. Aber auch dann sollte klar festgelegt sein, welche Informationen ausgetauscht werden dürfen.

Für die Mietverwaltung bleibt deshalb der tatsächliche Zahlungseingang maßgeblich. Eine frühere Kostenübernahme, ein Bewilligungsbescheid oder eine eingerichtete Direktzahlung ersetzen nicht die laufende Kontrolle des Mietkontos.

Was sich in der Vermietung praktisch bewährt

Bei einer Neuvermietung sollte die Anerkennung der Unterkunftskosten möglichst vor Unterzeichnung des Mietvertrags geklärt werden, wenn der Mietinteressent auf die SGB-II-Leistung angewiesen ist. Eine angekündigte Kautionsübernahme sollte ebenfalls nicht als erfolgt behandelt werden, bevor die erforderliche Zusicherung vorliegt.

Während des Mietverhältnisses sollten Zahlungseingänge zeitnah verbucht und Rückstände nicht über mehrere Monate unbemerkt fortgeschrieben werden. Wird eine Direktzahlung eingerichtet, bleibt die Kontrolle des Mietkontos trotzdem erforderlich.

Entsteht ein Rückstand, sollten Mieter und gegebenenfalls Jobcenter frühzeitig mit einer eindeutigen Forderungsaufstellung arbeiten. Soll eine Übernahme der Mietschulden beantragt werden, kann eine aktuelle und widerspruchsfreie Aufstellung entscheidend dafür sein, dass der Sachverhalt überhaupt zügig geprüft werden kann.

Auch Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungen oder sonstige Änderungen der Unterkunftskosten sollten dem Mieter rechtzeitig zur Weiterleitung an das Jobcenter übergeben werden. Der Vermieter kann nicht davon ausgehen, dass das Jobcenter von solchen Änderungen automatisch Kenntnis erhält.

Eine ordnungsgemäße Mietverwaltung trennt deshalb konsequent zwischen dem privatrechtlichen Mietverhältnis und dem Sozialleistungsverhältnis des Mieters. Genau diese Trennung verhindert, dass eine Kostenanerkennung oder Direktzahlung fälschlich als Zahlungsgarantie behandelt wird.

Häufige Fragen

Zahlt das Jobcenter die Miete bei Grundsicherungsgeld automatisch direkt an den Vermieter?

Nein. Im Regelfall werden die Unterkunftskosten an den Leistungsberechtigten ausgezahlt und dieser bezahlt seine Miete selbst. Auf Antrag des Leistungsberechtigten kann beziehungsweise muss die Unterkunftsleistung unmittelbar an den Vermieter gezahlt werden. Eine Direktzahlung soll außerdem erfolgen, wenn die zweckentsprechende Verwendung der Unterkunftsleistung nicht sichergestellt ist. § 22 Abs. 7 SGB II

Kann ein Vermieter die Direktzahlung der Miete vom Jobcenter verlangen?

Ein eigener allgemeiner Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete durch das Jobcenter besteht nicht. Das Bundessozialgericht hat klargestellt, dass die Direktzahlung grundsätzlich keinen gesetzlichen Schuldbeitritt des Jobcenters zum Mietvertrag begründet.

Übernimmt das Jobcenter eine Mietkaution?

Eine Mietkaution kann bei vorheriger Zusicherung des zuständigen kommunalen Trägers anerkannt werden. Nach § 22 Abs. 6 SGB II soll sie grundsätzlich als Darlehen erbracht werden. Vermieter sollten deshalb nicht allein aufgrund einer entsprechenden Ankündigung des Mietinteressenten von einer gesicherten Kautionszahlung ausgehen.

Muss das Jobcenter bestehende Mietrückstände übernehmen?

Nein, eine automatische Übernahme gibt es nicht. Nach § 22 Abs. 8 SGB II können Mietschulden übernommen werden, wenn dies zur Sicherung der Unterkunft gerechtfertigt ist. Droht andernfalls Wohnungslosigkeit und ist die Übernahme gerechtfertigt und notwendig, sollen die Schulden übernommen werden. Die Prüfung erfolgt im Einzelfall und die Geldleistung soll grundsätzlich als Darlehen erbracht werden.

Übernimmt das Jobcenter Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung?

Angemessene Betriebs- und Heizkosten gehören grundsätzlich zu den Unterkunftskosten. Auch eine entsprechende Nachzahlung kann deshalb berücksichtigt werden. Die Abrechnung muss aber vom Leistungsberechtigten beim Jobcenter eingereicht werden. Ob eine konkrete Nachforderung vollständig anerkannt wird, hängt unter anderem von ihrer Angemessenheit und den Umständen des Einzelfalls ab. Hinweise der Bundesagentur für Arbeit

Wird eine Kündigung unwirksam, wenn das Jobcenter die Mietschulden nachträglich bezahlt?

Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann die vollständige Zahlung beziehungsweise die Verpflichtung einer öffentlichen Stelle innerhalb der gesetzlichen Schonfrist die Kündigung unwirksam machen. Eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung wird dadurch nach derzeit geltendem Recht nicht automatisch unwirksam. Eine gesetzliche Änderung ist zwar im laufenden Mietrechtsgesetzgebungsverfahren vorgesehen, aber Stand 21. September 2026 noch nicht in Kraft.

Darf das Jobcenter dem Vermieter Auskunft über den Leistungsbezug des Mieters geben?

Nur innerhalb der sozialdatenschutzrechtlichen Grenzen. Das Sozialgeheimnis schützt die Daten des Leistungsberechtigten. Ohne gesetzliche Befugnis oder entsprechende Einwilligung kann der Vermieter deshalb nicht verlangen, über Bewilligung, Kürzungen, persönliche Verhältnisse oder sonstige Einzelheiten des Leistungsbezugs informiert zu werden.

Rechtsgrundlagen und Stand

Rechtsstand dieses Beitrags ist der 21. September 2026. Maßgeblich sind insbesondere § 22 SGB II zu Unterkunft und Heizung, Zusicherung, Mietkaution, Direktzahlung, Mietschulden und der Mitteilung bei Räumungsklagen sowie § 65a Abs. 4 SGB II zur Übergangsverwendung des Begriffs Bürgergeld. Für Kündigungen wegen Zahlungsverzugs sind insbesondere §§ 543, 569 und 573 BGB relevant.

Zur Stellung des Vermieters gegenüber dem Jobcenter ist insbesondere das Urteil des Bundessozialgerichts vom 9. August 2018, B 14 AS 38/17 R, zu berücksichtigen. Für die Wirkung einer Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung sind die Urteile des Bundesgerichtshofs vom 23. Oktober 2024, VIII ZR 106/23 und VIII ZR 177/23, maßgeblich.

Der Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete, Bundestagsdrucksache 21/6807, sieht unter anderem eine Änderung der Schonfristregelung bei ordentlichen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs vor. Der Entwurf wurde am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten und an die Ausschüsse überwiesen. Diese geplante Änderung ist zum angegebenen Rechtsstand noch nicht geltendes Recht.