Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – Rechte, Pflichten und Organisation einfach erklärt

Was genau bedeutet es, Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu sein?

Wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben, werden Sie automatisch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Doch was genau bedeutet das für Sie als Eigentümer? Welche Rechte und Pflichten entstehen daraus, und wie ist die Gemeinschaft organisiert? Dies erklären wir Ihnen im Folgenden übersichtlich und leicht verständlich. Beim Kauf einer Eigentumswohnung treten Sie einer Gemeinschaft aller Eigentümer innerhalb eines Gebäudes oder einer Wohnanlage bei. Die zentrale Aufgabe der WEG ist die gemeinsame Verwaltung, Pflege und rechtliche Vertretung des sogenannten Gemeinschaftseigentums.

Was zählt alles zum Gemeinschaftseigentum?

Gemeinschaftseigentum umfasst Gebäudeteile, die gemeinschaftlich genutzt werden oder essenziell für die Gebäudesubstanz sind, zum Beispiel:

• Dach, Fassade und Balkone

• Fensterrahmen (außen)

• Treppenhaus, Aufzüge und Außenanlagen

• Tragende Wände sowie gemeinschaftliche Leitungen (Heizung, Wasser)

Die Instandhaltung und Verwaltung dieser Bereiche erfolgt gemeinschaftlich durch die Eigentümer.

Was ist Sondereigentum und wie unterscheidet es sich vom Gemeinschaftseigentum?

Sondereigentum bezeichnet in sich abgeschlossene Bereiche einer Immobilie, die ausschließlich im Eigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers stehen.

In Abgrenzung dazu bezeichnet der Begriff Teileigentumseinheit eine nicht zu Wohnzwecken dienende Einheit, die einzig einem Eigentümer gehört (bspw. Gewerbeeinheiten, Stellplätze, Kellereinheiten, die kein Sondernutzungsrecht sind, sondern an denen Teileigentum begründet wurde).

Die genauen Regelungen, welche Bestandteile des Gebäudes zum Sondereigentum gehören, können je nach Liegenschaft unterschiedlich sein. Hier kommt es darauf an, welche Vorgaben die Teilungserklärung bezüglich der Zuordnung zum Sondereigentum macht. Allerdings kommt es gerade in älteren Teilungserklärungen vor, dass einzelne Bestandteile des Gebäudes rechtswidrig dem Sondereigentum zugeordnet werden sollen (bspw. Balkone inkl. Absturzsicherung, Bodenplatte etc.). Solche Regelungen sind ungültig.

Der Eigentümer ist selbst verantwortlich für die Instandhaltung, Renovierung oder Modernisierung seines Sondereigentums. Eingriffe oder Veränderungen dürfen jedoch nicht das Gemeinschaftseigentum oder andere Eigentümer beeinträchtigen. Bei baulichen Maßnahmen, die das äußere Erscheinungsbild verändern oder durch Gemeinschaftsflächen verlaufen (z. B. bei einer neuen Heizungsleitung), ist die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich.

Rechtsgrundlage: Das aktuelle Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Grundlage für die WEG bildet das zuletzt 2020 reformierte Wohnungseigentumsgesetz (WEMoG). Wichtige Neuerungen der Reform beinhalten:

• Klarere Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum

• Mehr Rechte und Befugnisse für die Eigentümergemeinschaft

• Klare rechtliche Vertretung der Gemeinschaft durch die Verwaltung

• Möglichkeit digitaler Eigentümerversammlungen

  
  

Die zentrale Rolle der Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist ein rechtlich verbindliches Dokument und legt klar fest:

• Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum

• Verteilung von Stimmrechten und Kosten

• Sondernutzungsrechte, beispielsweise für Stellplätze oder Gärten

• Details zur Aufteilung sowie zur Abgeschlossenheitsbescheinigung

  
  

Professionelle Unterstützung durch die Hausverwaltung

Eine professionelle Hausverwaltung übernimmt umfassende Aufgaben in drei Bereichen:

• Kaufmännische Verwaltung: Wirtschaftspläne, Jahresabrechnung, Verwaltung und Einzug des Hausgeldes

• Technische Verwaltung: Organisation von Wartungen und Reparaturen, regelmäßige Objektkontrollen

• Juristische Verwaltung: Rechtssichere Umsetzung von Beschlüssen, Einhaltung gesetzlicher Vorgaben und Beratung bei Rechtsfragen

  
  

Wie wird das Hausgeld verwendet und verteilt?

Das Hausgeld ist eine monatliche Vorauszahlung der Eigentümer und basiert auf einem jährlichen Wirtschaftsplan. Es deckt laufende Kosten, wie:

• Wartung und Reinigung gemeinschaftlicher Anlagen

• Versicherungen (Wohngebäude-, Haftpflichtversicherung u.a.)

• Bildung von Rücklagen für künftige Instandhaltungen

Die Höhe richtet sich meist nach dem jeweiligen Anteil der Eigentümer am Gemeinschaftseigentum (Miteigentumsanteile).

Finanzielle Planung durch Rücklagen und Sonderumlagen

Um größere Reparaturen und Modernisierungen sicher zu finanzieren, bildet die Gemeinschaft regelmäßig eine sogenannte Erhaltungsrücklage. Entstehen unerwartete Kosten, die nicht aus den Rücklagen finanziert werden können, müssen Sonderumlagen beschlossen und kurzfristig gezahlt werden.

Rechte und Pflichten der Eigentümer

Als Eigentümer haben Sie ein Mitbestimmungsrecht in der Eigentümerversammlung und tragen zugleich klare Pflichten:

• Regelmäßige Zahlung des Hausgeldes

• Beteiligung an den Gemeinschaftskosten

• Einhaltung der gefassten Beschlüsse

Zahlungsverzögerungen können rechtliche Schritte bis hin zur Zwangsvollstreckung nach sich ziehen.

Eigentümerversammlung – das Herzstück der WEG

Die Eigentümerversammlung tagt mindestens einmal jährlich und entscheidet über wichtige Themen, darunter:

• Instandhaltungsmaßnahmen

• Anpassung von Hausgeld und Wirtschaftsplan

• Bestellung und Abberufung der Hausverwaltung

• Ernennung eines Verwaltungsbeirats

Beschlüsse werden meist mit einfacher Mehrheit gefasst, besondere Maßnahmen können höhere Mehrheiten erfordern.

Aufgaben des Verwaltungsbeirats

Der Verwaltungsbeirat unterstützt die Verwaltung beratend, kontrolliert Wirtschaftspläne und Abrechnungen, besitzt aber keine eigenständigen Entscheidungsbefugnisse.

Versicherungen der WEG – gemeinschaftlicher Schutz

Die Gemeinschaft versichert das Gemeinschaftseigentum zentral, u.a. mit:

• Wohngebäudeversicherung

• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

• Optional: Elementarschaden-, Glasbruch- und Vermögensschadenversicherung

Für individuelle Risiken (Hausrat) müssen Eigentümer zusätzliche eigene Versicherungen abschließen.

Wieso ist eine gut organisierte Eigentümergemeinschaft so wichtig?

Eine professionell organisierte WEG sichert nicht nur langfristigen Werterhalt der Immobilie, sondern sorgt auch für ein harmonisches und konfliktfreies Zusammenleben. Klare Strukturen, transparente Verantwortlichkeiten und regelmäßiger Austausch sind dabei entscheidend.