Eigentümerwechsel in der WEG: Wer zahlt Hausgeld, Jahresabrechnung und Sonderumlage?
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung gibt es häufig mehrere Zeitpunkte, die nicht zusammenfallen: den Abschluss des Kaufvertrags, die Übergabe der Wohnung, den vertraglich vereinbarten Übergang von Nutzen und Lasten und schließlich die Umschreibung im Grundbuch.
Für die Wohnungseigentümergemeinschaft ist diese Unterscheidung wichtig. Denn Verkäufer und Käufer können im Kaufvertrag untereinander bereits vereinbart haben, dass der Käufer ab einem bestimmten Tag sämtliche Kosten übernimmt. Gegenüber der Gemeinschaft bedeutet das aber nicht automatisch, dass ab diesem Tag auch der Käufer Zahlungsschuldner ist.
Entscheidend ist zunächst, um welche Zahlung es überhaupt geht.
Ab wann gilt der Käufer gegenüber der WEG als Eigentümer?
Bei einem normalen Verkauf einer Eigentumswohnung wechselt das Eigentum nicht bereits mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag und auch nicht mit der Schlüsselübergabe. Eigentümer wird der Käufer grundsätzlich erst mit der Eintragung im Grundbuch.
Bis zu diesem Zeitpunkt ist gegenüber der Gemeinschaft weiterhin der Verkäufer Wohnungseigentümer. Der im Kaufvertrag häufig vereinbarte Übergang von „Besitz, Nutzen und Lasten“ regelt dagegen in erster Linie das Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer.
Das kann dazu führen, dass gegenüber der WEG noch der Verkäufer zahlen muss, obwohl Käufer und Verkäufer intern bereits vereinbart haben, dass wirtschaftlich der Käufer die Kosten tragen soll.
Die grundlegenden Rechte, Pflichten und Zuständigkeiten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft haben wir in unserem allgemeinen Beitrag zur Wohnungseigentümergemeinschaft ausführlicher eingeordnet.
Wer zahlt das laufende Hausgeld?
Die monatlichen Hausgeldvorschüsse beruhen regelmäßig auf dem von der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Wirtschaftsplan. Entscheidend ist bei einem Eigentümerwechsel grundsätzlich, wann der jeweilige Vorschuss fällig wird und wer zu diesem Zeitpunkt Wohnungseigentümer ist.
Ein einfaches Beispiel:
Der monatliche Hausgeldvorschuss wird jeweils zum 1. eines Monats fällig. Der Käufer wird am 15. September als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Der am 1. September fällige Vorschuss betrifft noch den Verkäufer. Der am 1. Oktober fällige Vorschuss ist dagegen grundsätzlich vom Käufer zu zahlen.
In der Praxis kann der Käufer natürlich bereits vor seiner Grundbucheintragung Zahlungen für die Wohnung leisten. Das kommt beispielsweise vor, wenn Besitz, Nutzen und Lasten bereits übergegangen sind. Allein durch die Zahlung wird er aber noch nicht zum Wohnungseigentümer.
Was passiert mit alten Hausgeldrückständen des Verkäufers?
Bereits fällige Hausgeldvorschüsse werden durch den Eigentümerwechsel grundsätzlich nicht automatisch zu Schulden des Käufers.
Hat der Verkäufer beispielsweise drei Monatsvorschüsse nicht gezahlt und wird anschließend der Käufer im Grundbuch eingetragen, bleiben diese Rückstände grundsätzlich Forderungen gegen den Verkäufer. Sie werden auch nicht allein dadurch zu einer Schuld des Käufers, dass sie später in den Unterlagen oder in der Jahresabrechnung der Einheit auftauchen.
Eine besondere Konstellation ist ein späterer Zweitbeschluss über Vorschüsse eines früheren Wirtschaftsjahres. Der Bundesgerichtshof hat 2024 klargestellt, dass ein zwischenzeitlicher Eigentumswechsel die Beschlusskompetenz hierfür nicht automatisch entfallen lässt. Dadurch kann für den Erwerber mittelbar eine neue Zahlungspflicht entstehen. Solche Zweitbeschlüsse sind aber kein Weg, alte Rückstände beliebig auf den Käufer zu verlagern: Sie müssen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, berechtigte Zweifel am Erstbeschluss voraussetzen und schutzwürdige Belange der Eigentümer berücksichtigen.
Abweichende wirksame Regelungen in der Gemeinschaftsordnung können im Einzelfall eine zusätzliche Prüfung erforderlich machen. Bei einem Eigentümerwechsel sollte deshalb nicht nur der Kaufvertrag, sondern gegebenenfalls auch die Gemeinschaftsordnung berücksichtigt werden.
Wer zahlt einen Nachschuss aus der Jahresabrechnung?
Bei der Jahresabrechnung gelten andere Regeln als beim laufenden Hausgeld.
Nach heutiger Rechtslage beschließen die Eigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres über die Nachschüsse beziehungsweise die Anpassung der bereits beschlossenen Vorschüsse. Für die Zuordnung gegenüber der WEG kommt es grundsätzlich darauf an, wer bei dieser Beschlussfassung Wohnungseigentümer ist.
Das kann auf den ersten Blick überraschend sein.
Angenommen, der Verkäufer war während des gesamten Jahres 2025 Eigentümer. Im März 2026 wird der Käufer im Grundbuch eingetragen. Die Eigentümerversammlung beschließt im Juni 2026 auf Grundlage der Jahresabrechnung 2025 einen Nachschuss von 450 Euro für die Wohnung.
Gegenüber der Gemeinschaft trifft dieser Nachschuss grundsätzlich den Käufer, obwohl er im eigentlichen Abrechnungsjahr 2025 noch gar nicht Eigentümer war.
Der Bundesgerichtshof hat diese Systematik bereits für die Abrechnungsspitze bestätigt. Ein Eigentümerwechsel führt deshalb nicht dazu, dass die WEG-Abrechnung zeitanteilig in eine Verkäufer- und eine Käuferabrechnung aufgeteilt wird.
Was bedeutet „Abrechnungsspitze“?
Die Abrechnungsspitze ist vereinfacht gesagt die Differenz zwischen den auf die Einheit entfallenden tatsächlichen Kosten und den für diese Einheit beschlossenen Soll-Vorschüssen.
Wichtig ist dabei das Wort „Soll“.
Hat der Verkäufer einzelne monatliche Vorschüsse tatsächlich nicht bezahlt, werden diese offenen Beträge nicht einfach Teil der Abrechnungsspitze des Käufers. Die alten Hausgeldrückstände bleiben grundsätzlich beim bisherigen Schuldner.
Dadurch können bei einem Eigentümerwechsel zwei Forderungen nebeneinander bestehen: ein alter Hausgeldrückstand gegen den Verkäufer und ein später beschlossener Nachschuss aus der Jahresabrechnung gegen den neuen Eigentümer.
Entsteht aus der Abrechnung keine Nachzahlung, sondern eine Anpassung zugunsten der Einheit, ist ebenfalls zu prüfen, wer zum maßgeblichen Zeitpunkt Eigentümer ist. Wie Käufer und Verkäufer dieses Ergebnis wirtschaftlich untereinander aufteilen, ist davon getrennt zu betrachten.
Wer zahlt eine Sonderumlage beim Eigentümerwechsel?
Bei Sonderumlagen ist wiederum die Fälligkeit besonders wichtig.
Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich entschieden, dass ein Käufer eine Sonderumlage zahlen kann, obwohl die Eigentümergemeinschaft die Sonderumlage bereits beschlossen hatte, bevor er Eigentümer wurde. Entscheidend war, dass der konkrete Beitrag erst nach dem Eigentumswechsel fällig wurde.
Ein Beispiel:
Die Eigentümergemeinschaft beschließt am 10. Juni eine Sonderumlage für eine größere Dachreparatur. Laut Beschluss wird die Sonderumlage am 1. Oktober fällig.
Der Käufer wird am 15. August im Grundbuch eingetragen.
In diesem Fall kann die Zahlungspflicht gegenüber der WEG den Käufer treffen, obwohl der Beschluss noch in die Eigentumszeit des Verkäufers fiel.
Wäre die Sonderumlage dagegen bereits vor dem Eigentumswechsel fällig geworden, wäre grundsätzlich noch der Verkäufer Zahlungsschuldner.
Gerade bei Sonderumlagen reicht es deshalb nicht, lediglich zu fragen, wann die Maßnahme beschlossen wurde. Der konkrete Beschluss muss auch darauf geprüft werden, wann die einzelnen Beiträge fällig werden.
Welche Regel gilt für welche Zahlung?
Laufender Hausgeldvorschuss: Fälligkeit des jeweiligen Vorschusses
Bereits fällige alte Hausgeldrückstände: Grundsätzlich der bisherige Schuldner; besondere Zweitbeschlüsse über Vorschüsse sind gesondert zu prüfen
Nachschuss aus der Jahresabrechnung: Eigentümerstellung bei der Beschlussfassung über Nachschüsse beziehungsweise Vorschussanpassungen
Anpassung zugunsten der Einheit aus der Jahresabrechnung: Grundsätzlich ebenfalls die Eigentümerstellung bei der maßgeblichen Beschlussfassung
Sonderumlage: Fälligkeit des konkreten Sonderumlagebeitrags
Diese Unterschiede erklären, warum sich die Frage „Wer zahlt nach dem Eigentümerwechsel?“ nicht mit einem einzigen Stichtag beantworten lässt.
Kaufvertrag und Zahlungspflicht gegenüber der WEG sind zwei verschiedene Ebenen
Der notarielle Kaufvertrag kann zwischen Verkäufer und Käufer eine andere wirtschaftliche Zuordnung vorsehen.
Typisch ist beispielsweise eine Regelung, wonach ab Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten sämtliche laufenden Kosten vom Käufer getragen werden. Ebenso können Kaufverträge bestimmen, wie Nachzahlungen oder Guthaben aus einer später beschlossenen Jahresabrechnung oder bereits bekannte Sonderumlagen intern zwischen Verkäufer und Käufer behandelt werden.
Eine solche Vereinbarung ändert aber nicht automatisch, an wen sich die Wohnungseigentümergemeinschaft mit ihrer Forderung halten kann.
Das kann praktisch bedeuten:
Der Käufer muss eine Sonderumlage an die WEG zahlen, weil sie erst nach seiner Grundbucheintragung fällig wurde. Nach dem Kaufvertrag kann er aber möglicherweise verlangen, dass der Verkäufer ihm diesen Betrag erstattet.
Oder umgekehrt: Gegenüber der WEG muss noch der Verkäufer einen Betrag zahlen, Käufer und Verkäufer haben intern jedoch vereinbart, dass der Käufer die Kosten wirtschaftlich übernimmt.
Die Hausverwaltung muss deshalb zwischen der Zahlungspflicht gegenüber der Gemeinschaft und möglichen Ausgleichsansprüchen zwischen Käufer und Verkäufer unterscheiden. Die interne Abrechnung des Kaufvertrags ist nicht automatisch Aufgabe der WEG-Verwaltung.
Was Käufer und Verkäufer vor dem Eigentümerwechsel prüfen sollten
Gerade weil unterschiedliche Kosten an unterschiedliche Zeitpunkte anknüpfen, sollten die offenen Punkte möglichst vor der Grundbuchumschreibung geklärt werden.
Sinnvoll ist insbesondere die Prüfung,
welche Hausgeldvorschüsse aktuell beschlossen sind und wann diese fällig werden,
ob für die Einheit Hausgeldrückstände bestehen,
ob über die letzte Jahresabrechnung bereits beschlossen wurde oder die Beschlussfassung noch bevorsteht,
ob Sonderumlagen beschlossen wurden und wann diese fällig sind,
ob größere Maßnahmen angekündigt oder bereits beschlossen wurden und
wie der Kaufvertrag Nachschüsse, Guthaben und Sonderumlagen zwischen Verkäufer und Käufer verteilt.
Auch aktuelle Versammlungsprotokolle und die Beschlusssammlung können für einen Käufer deshalb wesentlich interessanter sein als allein die letzte Jahresabrechnung.
Bei der laufenden WEG-Verwaltung ist anschließend vor allem wichtig, den tatsächlichen Grundbuchwechsel sauber zu erfassen und offene Forderungen nicht allein aufgrund des Übergabedatums einer anderen Person zuzuordnen. Sind Grundbuchstand, Beschlüsse, Fälligkeiten und die bereits geleisteten Zahlungen klar voneinander getrennt, lässt sich ein Eigentümerwechsel auch abrechnungstechnisch sauber abbilden.
Häufige Fragen zum Eigentümerwechsel in der WEG
Ab wann gilt der Käufer gegenüber der WEG als neuer Eigentümer?
Bei einem normalen Verkauf grundsätzlich erst mit der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Kaufvertrag, Kaufpreiszahlung, Wohnungsübergabe oder der vertraglich vereinbarte Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten machen den Käufer für sich genommen noch nicht zum Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft.
Wer zahlt das Hausgeld im Monat des Eigentümerwechsels?
Entscheidend ist grundsätzlich, wann der jeweilige Hausgeldvorschuss fällig wird und wer zu diesem Zeitpunkt Eigentümer ist. Wird ein Vorschuss noch vor der Grundbuchumschreibung fällig, betrifft die Zahlungspflicht gegenüber der WEG grundsätzlich noch den Verkäufer. Später fällige Vorschüsse treffen den neuen Eigentümer.
Muss der Käufer alte Hausgeldrückstände des Verkäufers übernehmen?
Grundsätzlich nein. Bereits fällige und vom Verkäufer nicht gezahlte Hausgeldvorschüsse werden durch den Verkauf nicht automatisch zu Schulden des Käufers. Im Einzelfall können allerdings besondere Regelungen der Gemeinschaftsordnung zu prüfen sein. Ein späterer Zweitbeschluss über Vorschüsse eines früheren Wirtschaftsjahres kann nach der BGH-Rechtsprechung ebenfalls eine besondere Konstellation schaffen und muss gesondert geprüft werden.
Wer zahlt einen Nachschuss aus einer Jahresabrechnung, wenn die Wohnung während des Jahres verkauft wurde?
Für die Zahlungspflicht gegenüber der WEG kommt es grundsätzlich darauf an, wer bei der Beschlussfassung über die Nachschüsse beziehungsweise die Anpassung der Vorschüsse Eigentümer ist. Der neue Eigentümer kann deshalb einen Nachschuss zahlen müssen, obwohl der überwiegende Teil oder sogar das gesamte Abrechnungsjahr noch in die Eigentumszeit des Verkäufers fiel.
Wem steht ein Guthaben aus der Jahresabrechnung zu?
Auch hier ist grundsätzlich die Eigentümerstellung bei der maßgeblichen Beschlussfassung entscheidend. Käufer und Verkäufer können im Kaufvertrag untereinander eine andere wirtschaftliche Aufteilung vereinbart haben. Diese interne Vereinbarung ist von der Abrechnung der WEG zu trennen.
Wer zahlt eine Sonderumlage, die bereits vor dem Verkauf beschlossen wurde?
Nicht allein das Datum des Beschlusses ist entscheidend. Maßgeblich ist grundsätzlich die Fälligkeit der Sonderumlage. Wird der Beitrag erst fällig, nachdem der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, kann der Käufer gegenüber der WEG zahlungspflichtig sein, obwohl die Sonderumlage noch während der Eigentumszeit des Verkäufers beschlossen wurde.
Ändert der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten die Zahlungspflicht gegenüber der WEG?
Nicht automatisch. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten ist vor allem für das Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer wichtig. Gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt für die Eigentümerstellung grundsätzlich die Grundbucheintragung maßgeblich.
Kann im Kaufvertrag geregelt werden, wer Hausgeld, Nachzahlungen oder Sonderumlagen trägt?
Ja. Verkäufer und Käufer können vereinbaren, wie solche Kosten wirtschaftlich untereinander verteilt werden. Eine solche Regelung verändert aber nicht ohne Weiteres den Schuldner der WEG. Es kann deshalb vorkommen, dass eine Person zunächst an die Gemeinschaft zahlen muss und anschließend aufgrund des Kaufvertrags einen Ausgleichsanspruch gegen die andere Vertragspartei hat.
Rechtsgrundlagen und Stand
Maßgeblich sind insbesondere § 16 WEG und § 28 WEG sowie für den Eigentumsübergang § 873 BGB und § 925 BGB.
Zur Jahresabrechnung und zur Abrechnungsspitze: BGH, Urteil vom 2. Dezember 2011 – V ZR 113/11.
Zur Sonderumlage bei einem Eigentümerwechsel: BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017 – V ZR 257/16.
Ergänzend zur Beschlussfassung über Vorschüsse nach einem Eigentümerwechsel: BGH, Urteil vom 20. September 2024 – V ZR 235/23.
Stand: 31. August 2026.
Der Beitrag stellt die allgemeinen Grundsätze dar. Gemeinschaftsordnung, konkrete Beschlüsse und der notarielle Kaufvertrag können im Einzelfall zusätzliche Regelungen enthalten.
