Virtuelle Eigentümerversammlung: Voraussetzungen, 3/4-Mehrheit und Präsenzpflicht

Stand: August 2026. Seit dem 17. Oktober 2024 können Wohnungseigentümergemeinschaften unter den Voraussetzungen des § 23 Abs. 1a WEG rein virtuelle Eigentümerversammlungen beschließen. Damit gibt es neben Präsenz- und Hybridversammlungen eine dritte gesetzlich geregelte Form. Entscheidend sind die Dreiviertelmehrheit, die Befristung auf höchstens drei Jahre und die Übergangsregel bis Ende 2028.

Präsenz, hybrid oder virtuell: Was ist der Unterschied?

Präsenzversammlung: Die Eigentümer treffen sich an einem physischen Versammlungsort.

Hybridversammlung: Es gibt weiterhin einen physischen Versammlungsort; zusätzlich können Eigentümer aufgrund eines Beschlusses nach § 23 Abs. 1 WEG elektronisch teilnehmen und ihre Rechte ganz oder teilweise online ausüben.

Virtuelle Eigentümerversammlung: Es gibt keinen physischen Versammlungsort für Eigentümer und Verwalter. Die gesamte Versammlung findet elektronisch statt. Dafür gelten die besonderen Voraussetzungen des § 23 Abs. 1a WEG.

Welche Mehrheit braucht eine WEG für rein virtuelle Versammlungen?

Die Gemeinschaft muss zunächst einen sogenannten Ermächtigungsbeschluss fassen. Dafür verlangt § 23 Abs. 1a WEG mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen. Gemeint sind also nicht pauschal 75 % aller vorhandenen Eigentümer oder Miteigentumsanteile, sondern drei Viertel der nach dem jeweils geltenden Stimmprinzip abgegebenen Stimmen.

Der Beschluss kann festlegen, dass Versammlungen virtuell stattfinden oder stattfinden können. Er gilt für einen Zeitraum von höchstens drei Jahren ab Beschlussfassung. Soll die Möglichkeit danach fortbestehen, ist ein neuer Beschluss erforderlich.

Übergangsregel bis Ende 2028: Präsenzversammlung bleibt vorerst Pflicht

Für Beschlüsse über virtuelle Versammlungen, die vor dem 1. Januar 2028 gefasst werden, enthält § 48 Abs. 6 WEG eine Übergangsregel: Bis einschließlich 2028 muss grundsätzlich mindestens einmal pro Jahr eine Präsenzversammlung durchgeführt werden.

Auf diese jährliche Präsenzversammlung kann die Gemeinschaft durch einstimmigen Beschluss verzichten. Das ist etwas anderes als die Dreiviertelmehrheit für die grundsätzliche Ermächtigung zu virtuellen Versammlungen.

Wichtig ist außerdem die gesetzliche Rechtsfolge: Wird die Präsenzpflicht verletzt, führt dies nach § 48 Abs. 6 WEG nicht allein deshalb zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der Beschlüsse, die in einer virtuellen Versammlung gefasst wurden.

Welche Rechte müssen online gewährleistet sein?

Das Gesetz verlangt, dass die virtuelle Versammlung hinsichtlich Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar ist. Eine reine Videoübertragung, bei der Eigentümer nur zuschauen können, reicht daher nicht als vollwertige virtuelle Eigentümerversammlung.

Praktisch sollte die eingesetzte Lösung insbesondere ermöglichen:

• die laufende Versammlung in Ton und Bild beziehungsweise in einer vergleichbaren elektronischen Form zu verfolgen,

• Redebeiträge und Fragen einzubringen,

• Anträge zu stellen und auf den Verlauf der Beratung zu reagieren,

• an Abstimmungen teilzunehmen und das Abstimmungsergebnis nachvollziehen zu können,

• die Teilnahmeberechtigung zuverlässig festzustellen.

Welche technische Ausgestaltung im Einzelfall erforderlich ist, hängt von Größe und Struktur der Gemeinschaft ab. Die Verwaltung sollte das System vor der ersten virtuellen Versammlung testen und einen nachvollziehbaren Ablauf für Anmeldung, Identitätsprüfung, Wortmeldungen und Abstimmungen festlegen.

Einladung, Tagesordnung und Niederschrift gelten weiterhin

Die virtuelle Form ersetzt nicht die allgemeinen Regeln für Eigentümerversammlungen. Nach § 24 WEG wird die Versammlung vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. Die Einladung erfolgt in Textform; die Einberufungsfrist soll grundsätzlich mindestens drei Wochen betragen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt.

Auch der Beschlussgegenstand muss in der Einladung bezeichnet sein. Über die gefassten Beschlüsse ist weiterhin eine Niederschrift aufzunehmen und die Beschluss-Sammlung fortzuführen. Ob eine Versammlung online oder im Raum stattfindet, ändert an diesen Grundpflichten nichts.

Was passiert bei technischen Problemen?

Technische Schwierigkeiten sollten nicht unterschätzt werden. Fällt lediglich bei einem Eigentümer kurzfristig die eigene Internetverbindung aus, ist das nicht automatisch mit einem Fehler der Gemeinschaft gleichzusetzen. Anders kann es zu bewerten sein, wenn die von der Gemeinschaft eingesetzte Technik die Teilnahme oder Rechteausübung wesentlich beeinträchtigt.

Für die Praxis empfiehlt sich deshalb ein belastbarer technischer Ablauf: rechtzeitige Zugangsdaten, ein Funktionstest, klare Hilfestellung, ein Ausweichkanal für technische Rückfragen und ein dokumentierter Abstimmungsprozess. Bei größeren Störungen muss im Einzelfall geprüft werden, ob die Versammlung sinnvoll fortgesetzt werden kann.

Vorteile und Grenzen virtueller Eigentümerversammlungen

Virtuelle Versammlungen können insbesondere bei räumlich verteilten Eigentümern Reiseaufwand reduzieren und die Teilnahme erleichtern. Gleichzeitig darf die technische Form niemanden faktisch von Beratung und Abstimmung ausschließen.

Eine WEG sollte deshalb nicht nur fragen, ob eine Online-Versammlung technisch möglich ist, sondern welches Format zur konkreten Gemeinschaft passt. Für manche Gemeinschaften ist die rein virtuelle Versammlung sinnvoll, andere fahren mit einer Hybrid- oder Präsenzlösung besser.

Checkliste für Verwalter und Eigentümer

• Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen fassen.

• Geltungsdauer im Beschluss festlegen; maximal drei Jahre.

• Bei Beschlussfassung vor 2028 die Präsenzpflicht bis einschließlich 2028 berücksichtigen.

• Falls gewünscht: auf die jährliche Präsenzversammlung nur durch einstimmigen Beschluss verzichten.

• Technik so wählen, dass Teilnahme, Diskussion, Anträge und Abstimmungen vergleichbar mit einer Präsenzversammlung möglich sind.

• Einladungsfrist, Tagesordnung, Niederschrift und Beschluss-Sammlung unverändert beachten.

• Zugang, Identitätsprüfung und Abstimmungsablauf vorab testen und transparent kommunizieren.

Was bedeutet die Regelung für die WEG-Verwaltung?

Für die Hausverwaltung ist die virtuelle Versammlung vor allem eine zusätzliche Organisationsform. Vorbereitung der Tagesordnung, Beschlussunterlagen, Eigentümerkommunikation, Versammlungsleitung, Abstimmungen und Protokollierung bleiben zentrale Aufgaben. Mehr zu den allgemeinen Aufgaben finden Sie in unserem Beitrag Aufgaben einer Hausverwaltung.

Informationen zu unserer laufenden Betreuung von Gemeinschaften finden Sie unter WEG-Verwaltung. Einen allgemeinen Überblick über Rechte, Pflichten und Organisation bietet außerdem unser Beitrag Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Rechtsgrundlagen und Stand

Stand: August 2026. Maßgeblich sind insbesondere § 23 Abs. 1 und 1a WEG, § 24 WEG sowie die Übergangsregel in § 48 Abs. 6 WEG. Das Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen wurde am 16. Oktober 2024 im Bundesgesetzblatt verkündet und trat am folgenden Tag in Kraft.