Klimaanlage in der WEG: Wann darf ein Splitgerät eingebaut werden?

Eine Split-Klimaanlage lässt sich in einer Eigentumswohnung nicht einfach wie ein normales Haushaltsgerät aufstellen. Sobald das Außengerät auf dem Balkon steht und Leitungen durch die Außenwand geführt werden, ist regelmäßig Gemeinschaftseigentum betroffen. Dann braucht der Eigentümer vor dem Einbau einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Mit Urteil vom 17. Juli 2026 (V ZR 162/25) hat der Bundesgerichtshof die Rechtslage für Klima-Splitgeräte deutlich konkretisiert. Die WEG kann einen Antrag nicht allein mit dem Hinweis ablehnen, das Gerät könne später Lärm, Abluftwärme oder Kondenswasser verursachen. Entscheidend ist die konkret geplante Ausführung und ob dadurch eine rechtlich erhebliche Beeinträchtigung anderer Eigentümer entsteht.

Warum die Fassade den Unterschied macht

Bei einer üblichen Split-Anlage müssen Innen- und Außengerät miteinander verbunden werden. Dafür werden Leitungen durch die Außenwand geführt. Die Fassade gehört regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum. Der BGH ordnet eine solche Fassadendurchbohrung deshalb als bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG ein. Ohne vorherige Gestattung durch Beschluss sollte die Anlage nicht eingebaut werden.

Ein mobiles Klimagerät ist ein anderer Fall, wenn es ohne Bohrung, Außengerät oder sonstigen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum betrieben wird. Dann entsteht aus § 20 WEG nicht allein wegen des Geräts ein Beschlusszwang. Der Betrieb darf andere Bewohner trotzdem nicht unzumutbar beeinträchtigen.

Was der BGH 2026 entschieden hat

In dem entschiedenen Fall wollten Eigentümer auf ihrem Balkon ein Klima-Splitgerät aufstellen. Der Antrag fand in der Eigentümerversammlung keine Mehrheit. Das Landgericht ersetzte den abgelehnten Gestattungsbeschluss und machte dabei konkrete Vorgaben zur Anlage und zur Ausführung. Der BGH bestätigte diese Entscheidung.

Nach dem Urteil kann ein Wohnungseigentümer grundsätzlich verlangen, dass ihm der Einbau eines Klima-Splitgeräts auf dem Balkon gestattet wird. Das ist allerdings kein pauschaler Anspruch auf jede beliebige Anlage. Maßgeblich bleibt, welche konkrete Ausführung beantragt wird und ob andere Eigentümer dadurch im Sinne von § 20 Abs. 3 WEG rechtlich erheblich beeinträchtigt werden.

Nicht privilegiert heißt nicht automatisch unzulässig

Klima-Splitgeräte gehören nicht zu den privilegierten baulichen Veränderungen des § 20 Abs. 2 WEG. Der BGH lehnt auch eine entsprechende Anwendung dieser Vorschrift ab. Das unterscheidet die Klimaanlage zum Beispiel von Balkonkraftwerken, die inzwischen ausdrücklich im Gesetz genannt sind.

Das bedeutet aber nicht, dass eine WEG eine Klimaanlage nach Belieben ablehnen darf. Eine nicht privilegierte bauliche Veränderung kann nach § 20 Abs. 1 WEG durch Mehrheitsbeschluss gestattet werden. Lehnt die Gemeinschaft den Antrag ab, kann trotzdem ein Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG bestehen. Wird ein notwendiger Beschluss trotz bestehenden Anspruchs nicht gefasst, kommt eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 WEG in Betracht.

Der häufigste Streitpunkt ist der Lärm

Bei Split-Klimaanlagen drehen sich die Bedenken meistens um das Außengerät. Der BGH trennt hier klar zwischen der baulichen Veränderung selbst und dem späteren Betrieb. Geräusche, die erst bei der Nutzung entstehen könnten, stehen der Genehmigung regelmäßig nicht schon im Vorfeld entgegen.

Anders kann es sein, wenn bereits bei der Entscheidung feststeht, dass die konkret geplante Anlage nicht so betrieben werden kann, dass die Rechte der übrigen Eigentümer gewahrt bleiben. Für die Beurteilung tatsächlicher Geräuschimmissionen kann die TA Lärm als Anhaltspunkt herangezogen werden. Dabei kommt es nicht einfach auf einen einzelnen Dezibelwert aus dem Datenblatt des Geräts an, sondern auf die Belastung am betroffenen Immissionsort.

Optik, Abluftwärme und Kondenswasser

Auch die optische Wirkung kann eine Rolle spielen. Eine rechtlich erhebliche Beeinträchtigung setzt nach der neueren BGH-Rechtsprechung aber mehr voraus als jede kleine Veränderung. Im Klimaanlagen-Fall sollte das Außengerät auf dem Balkon stehen und zusätzlich verkleidet werden. Eine erhebliche optische Veränderung des gesamten Gebäudes war damit nicht verbunden.

Für Abluftwärme und Kondenswasser gilt im Grundsatz dasselbe wie für Geräusche. Bloße Befürchtungen reichen nicht ohne Weiteres für eine Ablehnung. Entstehen später tatsächlich nicht hinnehmbare Beeinträchtigungen, können diese weiterhin abgewehrt werden. Kondenswasser darf selbstverständlich weder Gemeinschaftseigentum noch anderes Sondereigentum beschädigen.

Der Antrag sollte nicht nur aus einem Satz bestehen

Je genauer die geplante Ausführung beschrieben ist, desto besser kann die Gemeinschaft beurteilen, ob andere Eigentümer tatsächlich betroffen sind. Das ist nicht nur für die Beschlussfassung hilfreich. Wer einen Anspruch nach § 20 Abs. 3 WEG gerichtlich durchsetzen möchte, muss die Bauausführung ebenfalls konkret beschreiben.

• Hersteller und genaue Bezeichnung des vorgesehenen Geräts

• Standort des Außengeräts auf dem Balkon oder an einem anderen Bereich

• Leitungsführung und erforderliche Fassadendurchbohrung

• Art der Befestigung sowie Schall- und Schwingungsentkopplung

• Lösung für anfallendes Kondenswasser

• gegebenenfalls vorgesehene optische Verkleidung

• Ausführung durch einen geeigneten Fachbetrieb unter Beachtung der technischen Vorgaben

Ein Kostenvoranschlag oder eine technische Beschreibung des Fachbetriebs ist deshalb in der Praxis wesentlich hilfreicher als ein allgemeiner Antrag auf „Genehmigung einer Klimaanlage“.

Was die Gemeinschaft im Beschluss festlegen kann

Eine Gestattung muss nicht völlig ohne Vorgaben erfolgen. Wenn bestimmte Bedingungen notwendig sind, um Beeinträchtigungen zu vermeiden, können sie in den Beschluss aufgenommen werden. Dazu können etwa Standort, Leitungsweg, Montageart, fachgerechte Ausführung, Kondenswasserführung oder technische Mindestanforderungen gehören.

Im vom BGH bestätigten Beschluss war unter anderem vorgesehen, dass die Installation durch Fachfirmen sach- und fachgerecht unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen und der anerkannten Regeln der Technik erfolgt und anschließend gegenüber der Verwaltung nachgewiesen wird. Auch die Größe der Fassadendurchbohrung war dort konkret begrenzt. Diese Einzelheiten waren auf den entschiedenen Fall zugeschnitten und sind keine allgemeine gesetzliche Standardvorgabe.

In der laufenden WEG-Verwaltung ist genau das der praktische Punkt: Antrag, technische Unterlagen und Beschlusstext müssen so zusammenpassen, dass nach der Abstimmung klar ist, was tatsächlich genehmigt wurde.

Kosten bleiben grundsätzlich beim bauwilligen Eigentümer

Wird einem einzelnen Eigentümer die bauliche Veränderung gestattet, trägt er nach § 21 Abs. 1 WEG grundsätzlich die Kosten. Die Genehmigung der Klimaanlage führt deshalb nicht dazu, dass die Gemeinschaft den Einbau finanzieren muss.

Das gilt nicht nur für die unmittelbaren Einbaukosten. Auch Folgekosten, die der eigenen baulichen Veränderung zuzurechnen sind, können beim betreffenden Eigentümer liegen. Der BGH weist dies ausdrücklich im Zusammenhang mit möglichen Folgen von Kondenswasser hervor.

Wenn die Anlage später tatsächlich stört

Die Gestattung des Einbaus ist kein Freibrief für jeden späteren Betrieb. Wird das Außengerät tatsächlich so laut betrieben, dass andere Eigentümer die Beeinträchtigung nicht mehr hinnehmen müssen, bleiben Abwehransprüche bestehen. Auch die Gemeinschaft kann noch später Nutzungsregelungen im Rahmen der Hausordnung treffen.

Der BGH weist zugleich darauf hin, dass in solchen Fällen in aller Regel nicht sofort die vollständige Stilllegung der Klimaanlage verlangt werden kann. Häufig kommen zunächst zeitliche Begrenzungen oder andere Vorgaben für den Betrieb in Betracht.

Für die Verwaltung sollten deshalb zwei Dinge getrennt bleiben: Zuerst wird über eine konkret beschriebene bauliche Ausführung entschieden. Wenn es nach dem Einbau tatsächlich zu Störungen kommt, wird der reale Betrieb beurteilt und nicht eine bloße Vermutung aus der Zeit vor der Installation.

Häufige Fragen zur Klimaanlage in der WEG

Darf ein Eigentümer die Split-Klimaanlage ohne Beschluss einbauen?

Nicht, wenn für den Einbau Gemeinschaftseigentum verändert wird. Bei der üblichen Leitungsführung durch die Fassade liegt eine bauliche Veränderung vor, die vor der Ausführung durch Beschluss gestattet werden muss.

Muss die WEG eine Split-Klimaanlage immer genehmigen?

Nein. Der BGH spricht von einem grundsätzlichen Gestattungsanspruch. Entscheidend bleibt die konkrete Ausführung. Besteht eine rechtlich erhebliche Beeinträchtigung anderer Eigentümer und fehlt deren Einverständnis, kann der Anspruch nach § 20 Abs. 3 WEG ausscheiden. Außerdem gelten die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG.

Reicht die Befürchtung von Lärm für eine Ablehnung?

Regelmäßig nicht. Geräusche des späteren Betriebs stehen dem Gestattungsanspruch nach dem BGH grundsätzlich nicht entgegen. Anders kann es sein, wenn bereits vorher feststeht, dass die konkret geplante Anlage die notwendigen Lärmschutzanforderungen nicht einhalten kann.

Braucht ein mobiles Klimagerät ebenfalls einen WEG-Beschluss?

Nicht allein deshalb, weil es sich um ein Klimagerät handelt. Wird ein mobiles Gerät vollständig im Sondereigentum betrieben und dafür weder die Fassade noch anderes Gemeinschaftseigentum verändert, liegt der typische Fall des § 20 WEG nicht vor. Unzumutbare Störungen anderer Bewohner bleiben trotzdem unzulässig.

Rechtsgrundlagen und Stand

Stand: 24. August 2026. Wesentliche Grundlagen sind insbesondere § 20 WEG, § 21 WEG, § 25 WEG und § 44 WEG. Maßgeblich für die aktuelle Einordnung von Klima-Splitgeräten ist das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17. Juli 2026 – V ZR 162/25. Für spätere Geräuschimmissionen verweist der BGH außerdem auf die TA Lärm als möglichen Anhaltspunkt.

Der Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Prüfung des Einzelfalls.